顺发恒业2023年半年度董事会经营评述

顺发恒业（000631）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司主要业务、产品及经营模式

【资料图】

报告期内，公司主营业务收入主要来自房地产业、物业服务及风电业务。公司房地产经营模式：自主开发与销售，自持部分物业，并提供物业服务；主要产品：住宅地产、自持物业运营以及物业服务；目前项目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）；主要在售项目有：杭州地区：美颂城，淮南地区：泽润园二期。公司风电业务经营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：电力。

（二）公司所属行业情况

1、房地产行业

2023上半年，房地产市场整体表现为先升后降，未能延续回暖态势。房地产政策环境整体延续2022年末以来的宽松态势，优化了集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，政策支持居民信贷及房企融资，中央还多次强调有效防范化解优质头部房企风险，改善房企资金链，释放积极信号。但房企开发投资意愿仍显不足，新开工意愿持续走弱。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。同时，房地产销售市场也表现较弱。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

2、物业服务行业

近年来，物业管理行业迎来飞速发展的黄金时期，市场竞争格局不断演化。物业企业无论是在管理规模还是在服务内容等方面都实现了快速发展，行业已开始进入理性回归、高质发展阶段。回归服务本质，便是服务至上，让客户在服务中获得高度的满足感和最好的体验感，增强用户粘性，以品质赢得市场。根据目前行业发展趋势，物业企业的营业收入大概来源于：基础物业服务收入、增值服务收入及创新型服务收入。其中增值服务包括社区增值服务和非业主增值服务；创新型服务是指近几年行业新拓板块，如城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务或企业特色的创新服务等。其中增值服务的市场潜力大，尤其是社区增值服务仍是物业管理行业持续增长的重要力量。

3、风电行业

2023年6月13日，国家能源局发布《风电场改造升级和退役管理办法》（以下简称“《管理办法》”），鼓励并网运行超过15年或单台机组容量小于1.5兆瓦的风电场开展改造升级；风电场改造升级原并网容量不占用新增消纳空间，鼓励新增并网容量通过市场化方式并网；风电场改造升级项目补贴电量的上网电价按改造前项目电价政策执行，其它电量的上网电价执行项目核准变更当年的电价政策，为风电场改造升级和退役管理提供政策依据。《管理办法》对管理主体、申请流程、审批、电网接入、补贴和电价等方面做了进一步明确，为老旧风场改造升级和退役提供了政策上的依据。后续各省有望加快制定和出台具体的实施细则，推动老旧风场改造升级，释放相关的项目需求。

（三）公司主要业务所在市场分析

1、房地产市场分析

（1）杭州市场：

2023年上半年，全国房地产市场震荡回调，杭州凭借多方运营和多措并举，保持市场活力与韧性。政策端，持续放松限购，采用精细化调控，对市场形成强力托底；土地端，调整核心及外围拿地利润，通过差异化精准供地，有效维持土拍热度；产品端，多维度提升产品力，打造“六边形”热销盘；房企端，高效运营快速开发，实现更低财务成本，更快货值兑现。

2023年上半年，杭州楼市政策延续放松趋势，且放松更加精细化，“因城施策”基本过渡到“按区施策、一区一策”方向，主要内容围绕差异化限购范围调整、购房补贴、放松落户门槛等。杭州市区涉宅用地出让金回归全国第一，民企份额超七成，土拍走出独立行情。2023年1-6月累计成交66幅地块，总出让建面积534.2万方，揽金953.4亿元，虽然整体规模处于相对低位，但土拍热度高昂，封顶摇号地块占比高达62%，平均溢价率9.3%低位回升。此外，新房、二手房市场需求结构呈现出不同的特征：新房市场核心区改善项目仍维持较高热度，外围刚需热度开始下降；二手房市场则近郊刚需大盘主导需求，未来这种深度分化行情或将持续。

（2）淮南市场：

2023年以来，中央反复重申“房住不炒”，满足合理购房需求，促进楼市稳健发展，且利好政策不断。淮南市于2023年5月1日起施行住房公积金“新政”。“新政”规定，单职工最高额度由40万元调整为45万元；双职工最高额度由50万元调整为55万元；低缴存职工最低贷款额度上限由15万元调整为25万元。同时规定，符合国家生育政策生育二孩及以上子女家庭购买首套普通自住住房申请公积金贷款的，贷款额度最高上浮20%，租房提取额度提高至15000元/年。此外支持公积金贷款“带押过户”、恢复“商转公”等，“新政”的实施对促进当地楼市发展起到了积极的作用。

2、物业服务市场分析

2023年上半年，浙江省针对社区养老、未来社区建设等重点发力方向，积极出台相关优化政策。浙江省提出加快打造“浙里康养”金名片，加快建设基本养老服务体系，构建智慧养老服务应用场景。社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来说，既是机遇也是挑战，物业企业积极参与社区居家养老服务，推进搭建“居家+社区机构+智慧养老”家门口养老模式。

近年来，杭州市物业服务价格指数基本保持增长趋势，2023年6月物业服务价格指数为1077.00，环比涨幅居第2位，高于二十城综合指数（1075.58），在重点城市中表现不错。近一年，杭州市物业服务均价水平加快增长。截止2023年6月，杭州市物业服务均价为2.84元/㎡/月，与2022年12月基本持平。

3、风电市场分析

风电已发展成为我国第三大电源，在双碳背景下，行业的战略地位得到提升，“十四五”各省市规划的风电装机规模合计超300GW，另外预计“十四五”期间我国风电场改造需求达到20GW，分散式风电年均贡献装机量10-15GW。陆上风电补贴已完全退坡，政策时间节点对行业周期的影响已逐步消除；特高压建设持续推进，储能装机规模加速，风电弃风率维持历史低位，弃风限装对风电行业的限制作用明显减弱；风电平价倒逼市场竞争加剧，风电机组和安装工程成本呈下行趋势，2023年3月，陆上风电项目（不含塔筒）最低中标均价创行业新低。周期属性逐渐弱化，我国风电行业有望开启新一轮周期。

（四）公司经营情况总结

报告期内，公司始终坚持稳健发展、稳中求进，围绕发展战略，积极开展各项工作。主要包括：

1、持续对房地产业务进行战略性收缩，不断强化存量项目销售去化，加快回款；

2、有序推进物业服务新模式，不断探索实践，适应市场需求变化，打造集约高效、智能绿色、安全可靠的未来社区运营服务体系，促进服务水平快速提升；

3、积极维护旺角城特色街区稳健运营，以用户思维为根本，通过组织与用户需求相匹配的商业内容，体现特色街区更大价值，不断促进商业街运营质效提升，保障商业项目运营收益；

4、对于风电项目，通过提高运维效率和安全管理，不断提高发电效率、降低成本，保障风电业务安全、高效运营；

5、不断在充实人才队伍建设，优化人才素质结构，保障产业发展的人才需求。

报告期内，公司实现营业收入13,555.42万元，利润总额7,724.31万元，归属于母公司所有者的净利润5,494.78万元，分别较上年同期增长9.36%、-33.54%和-35.47%。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供阶段性保证担保。担保期限自商品房承购人的首笔个人商品房抵押贷款发放之日起，至商品房购房人取得房屋所有权证并办妥抵押登记手续止。截至2023年6月30日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为40,627.03万元。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。

二、核心竞争力分析

1、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理队伍，有较强的学习能力、适应能力。公司管理队伍具有高度一致的核心价值观，保证了公司在激烈的市场竞争中实现可持续发展。

2、公司依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，探索清洁能源、智慧社区运营等技术产业协同发展和深度融合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在市场中占得先机。

3、公司目前现金流较充沛，凭借稳健的经营与良好的信用水平，与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，根据产业政策，可多渠道、多种类开展融资，为公司未来业务高速高质发展提供支持。

三、公司面临的风险和应对措施

1、政策风险

房地产行业规模上行空间、发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限贷等政策频出频变，这些因素加上市场竞争激烈给公司未来发展带来不确定性。另外，目前国家持续推动陆上风电价格退坡，引导陆上风电尽快实现平价上网，将对公司拓展新业务造成一定冲击。

对策：坚定“去房产化”策略的同时加速产业板块整合升级，发展提升资产运营和物业服务能力，持续加强内部管理、提质增效；从平价上网政策、电力消纳、风资源、造价等方面，持续开展调研，努力抢抓优质资源，实现风险控制。

2、管理风险

随着公司发展战略实施，公司业务范围发生调整，对人才储备、运营管理及公司治理提出更高要求。

对策：加速契合战略发展的专业人才储备，优化人才结构，建立健全规范的管理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。

3、市场竞争风险

目前清洁能源行业竞争主要体现在新项目开发。随着行业集中度的提升、产品的提质增效、抢占优势资源及扩大市场份额的诉求也将进一步加剧企业之间的竞争。

对策：公司将加速整合资源配置，加快市场开拓步伐，扩大装机容量与资产规模，增强公司抗风险能力和自身“造血功能”，进一步提高公司在清洁能源行业的市场竞争力。

4、自然条件风险

公司收购的风电项目均分布在浙江沿海地区，易受台风等恶劣天气威胁。极端恶劣天气引发的自然灾害可能对设备、输电线路等造成损坏，进而影响项目发电能力，对风电场发电量和营收造成不利影响。

对策：公司将加强安全管理，落实企业安全生产主体责任，实施系统安全绩效考核；加强技术监督，强化定检维护和消缺工作，不断提高运行检修质量和设备健康水平，增强突发事件应对和防灾抗灾能力。