荣安地产2022年年度董事会经营评述|焦点要闻

荣安地产（000517）2022年年度董事会经营评述内容如下：

(资料图)

一、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

2022年房地产行业处于深度调整期，销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷。从政策端和融资端看，坚持“房住不炒”的定位下，央行与银保监会发布金融支持房地产16条，房企信贷、债券、股权融资政策“三箭齐发”，稳地产力度持续加大。但政策传导到市场端存在滞后性。从市场端看，2022年我国房地产开发投资增速呈现逐月下滑的态势，全年转为负增长。市场整体表现低迷，消费者和资本市场信心不足，市场观望情绪加重。

根据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，较去年下降10.0%。其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.73%。房地产开发企业土地购置面积10,052万平方米，较去年同比下降53.4%。商品房销售面积135,837万平方米，较去年同比下降24.3%，其中，住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133,308亿元，较去年同比下降26.7%，其中，住宅销售额下降28.3%。截止2022年底，房地产开发景气指数为94.35，仍处于适度景气水平。

从中长期看，房地产仍是国民经济基础性行业、民生保障行业和支柱产业，是规模巨大的单一产品市场，且具有周转快、链条长、辐射广的特点，不仅对相关产业带动效应强，而且对稳定经济大盘有举足轻重的作用。从全国来看，由于房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化较为明显，总体上一、二线核心城市的主城区市场需求依然保持较高的水平，一些二线城市的远郊区以及三四线边缘城市供应较为充足，市场去化相对缓慢。

报告期内，公司重点布局的宁波、杭州、嘉兴等浙江省内重点城市依然保持较好的市场韧性，市中心改善型需求逐渐成为市场主流。面对2022年房地产市场出现的波动，公司凭借优质的项目资源和品牌影响力，通过促销售抓回款，继续保持稳健的财务状况，报告期内公司“三道红线”财务指标均保持在“绿”档。公司获评亿翰智库“2022年中国房企综合实力百强企业”。未来，公司将继续深耕长三角、浙江省内人口净流入的重点城市，坚持审慎投资的原则，秉持工匠精神，追求一流的品质和品牌，更好地满足人们对美好居住生活的需要。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。

从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。

报告期内，在坚持房子是用来住的、不是用来炒的政府调控总基调下，在房地产业向新发展模式平稳过渡的过程中，荣安地产积极响应政府号召，始终不忘创一流品牌，坚持客户至上、精品品质，力保完美交付，坚持审慎投资的原则和严格的财务纪律，积极履行社会责任，保障公司长期稳定健康发展。2022年度，公司营业收入约为141.57亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。

1、新增土地储备项目

2022年度，公司未获取土地储备。

2、公司可售资源情况

截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约111.78万平方米，其中公司权益占比约为94.32%。

[注]长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，其他区域包括：重庆、西安等城市。

3、公司主要项目开发情况

报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约145.73万平方米，期末在建建筑面积约373.01万平方米。

4、公司主要项目销售情况

5、公司主要房地产出租情况

6、土地一级开发情况

7、公司融资情况

截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为167.54亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。

9、公司员工跟投项目情况

10、发展战略和未来一年经营计划

（1）发展战略

公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。

房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。

（2）公司2023年经营计划

2023年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积极增加优质土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步优化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实现高效务实的运营管理目标。精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。

深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。

财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。

不断提升产品硬实力和销售软实力：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快各项目销售去化。标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。

成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。

三、核心竞争力分析

公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。

（一）科学的管理机制

公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。

（二）拥有一流的开发团队和合作伙伴

荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。

同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及优秀同行保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。

（三）理性、灵活的土地储备策略

公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。

（四）区域品牌优势

通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃花源郡和玉水观邸项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。

（五）稳健的财务管理

现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。

四、主营业务分析

1、概述

报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。公司实现营业收入141.57亿元，营业利润12.65亿元，净利润8.21亿元。

2022年度，房地产行业经历较大波动。面对挑战，公司一方面坚定战略定位，另一方面加强销售去化，确保资金快速回笼，发展基础不断夯实，公司资金流动性、资本结构、运营效率均有优秀表现。公司“三道红线”指标在健康保绿基础上全面向优，其中净负债率降至25.08%。公司财务健康，负债率处于同行业较优水平，为公司的持续稳定发展奠定良好的基础。

公司注重对客户的需求分析，坚持以人为本的产品设计理念，注重景观环境打造，在产品中融入满足各年龄段需求的全龄空间和让居住者切实感受便捷的智能化系统，不断升级迭代住宅产品。报告期内，公司下属建筑公司持续对绿色节能建筑施工技术、施工工艺的研发投入，积极探索建设过程中新技术、新工艺给项目带来的经济效益以及对环境产生的绿色效应。

五、公司未来发展的展望

1、行业发展趋势

房地产业作为中国国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。同时，在人口流入、区域发展程度、供求关系等不同因素影响下，中国房地产市场区域分化日益明显，长三角、粤港澳大湾区、成渝、京津冀、长江中游城市群等五大城市群的核心城市及周边经济发达城市，未来房地产市场仍存在较好的发展空间，而其他三四线城市仍面临供大于求的市场现状。

在“稳房价、稳地价、稳预期、因城施策促进房地产业良性循环”的政策背景下，在商品房市场回归居住属性的新常态下，房地产的支柱产业地位仍然不会改变，具备品牌与管理优势、专注居住品质提升的房企将获得进一步发展。公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工相关产业的发展，不断提升科学管理水平，做到精准投资、快速销售、精品品质、降本增效。

2、未来面临的风险及对策

（1）政策风险

公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。

（2）资金风险

房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。

公司将合理安排资金计划，保持财务稳健，灵活运用各项融资工具，在确保资金链安全的同时，尽可能降低财务费用。

（3）项目运营风险

房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。

公司将坚持快速开发，快速回笼资金的项目开发标准。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。

（4）人力资源风险

房地产行业已进入管理红利时代，只有优秀的专业化团队才能创造出更好的效益，保障公司的长期稳定健康发展，如相关专业人才不足，将对公司的长期赢利能力产生影响。

公司将吸收和培养各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。