迟来的降准 缩水的幅度 会是楼市的“救心丸”吗？

继4月6日国常会提出“要适时灵活运用多种货币政策工具、4月13日国常会上直接“点名”降准、14日央行发布会披露超百城银行降低房贷利率后，4月15日，央行上演“周五见”，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。

在当前房地产市场整体表现不佳，反复的疫情叠加经济因素影响下市场观望情绪较浓、行业信心仍未恢复的大背景下，降准会成为房地产市场的“救心丸”吗？

形成一定利好

根据央行披露，此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%

就在降准的前一天，央行例行通气会上，降低房贷利率和困难人群还款安排两次被提及。中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

不仅如此，今年一季度，从中央到地方频频释放积极信号，但是短期内行业环境尚未获得明显改善，尤其是房企端，流动性压力犹存。根据诸葛找房数据研究中心发布的《2022年全国房地产市场一季度季报》来看，一季度房企销售面积普遍下滑，各大阵营房企销售总体量均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。

降准，也就是降低存款准备金率，也就意味着银行贷款资金有所增加，释放了流动性，一般而言，降准有利于房地产市场的发展，给房地产市场提供更多的资金支持。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示：“降准分为定向降准和全面降准，定向降准一般只是针对小微企业，刺激实体经济的增长。本次全面降准，会促进房地产市场需求的释放。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，全面降准，金融机构可以发放的贷款总量增加有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好地支持，对房地产市场形成一定利好；另一方面，当前宏观政策发力对稳定市场预期亦将产生积极效果。

市场恢复不及预期

“小阳春没等到，等来了疫情的反复和经济的更加复杂。”在北京仅剩一个项目少量尾盘的某华东房企营销总直言，尽管此次降准终于落地，但与市场预期的0.5个百分点还有一定差距，释放资金量也未达万亿规模，从这一点上看，央行确实没有采取大水漫灌的措施，积极的货币政策依然是谨慎的，从这一点来看，他对未来楼市的恢复依然抱有审慎的态度。

这种审慎的态度并非没有根据。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，截止到4月13日，超70个城市出台楼市松绑政策，政策松绑内容主要涉及放松限购，取消、放松限售，降首付比例，降房贷利率，公积金贷款优惠，购房补贴，房企资金支持等。

虽然房地产信贷环境和调控政策不断优化，但在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，楼市“小阳春”未现。 据中指研究院数据显示。2022年一季度重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。

陈文静表示，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未明显修复，房地产行业各个链条循环仍然不畅，销售回暖是打破地产僵局的重要一环。

“降准无疑能够起到加速房地产市场的恢复，对于能否起到关键性因素，还得看降准的力度和具体内容。”王小嫱表示。

仍需政策继续发力

在目前多城市政策松绑，但市场恢复不及预期的情况下，王小嫱表示，各城市因城施策，目前涉及到的措施包括松绑限购、限售、降首付比率、降低房贷利率、购房补贴等，都是意在加强房地产市场回温。但是政策松绑是局部放松，放松力度不强，稳定现行房地产市场或许需要更大的放松力度。

对于当前房地产市场政策端，陈文静也表示，除了降准外，降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力，调整不合时宜的调控政策，提高购房者的购房意愿和能力，来对冲疫情反复带来的不确定性，如调整“认房又认贷”标准、降低房贷利率、优化购房社保年限要求、调整限售年限畅通置换链条等，在此过程中，仍需多地发力形成群体效应，提振市场信心。随着更多城市优化调控政策，市场预期或逐渐改善，部分热点一二线城市市场有望率先恢复，但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。

除此之外，部分企业出现债务违约，进一步加剧了购房者的观望情绪，对此陈文静表示，企业端的支持政策亦需要跟进，如加大对底层资产较好的房企或有价值企业的扶持力度，为企业债务展期提供支持。

北京商报记者 卢扬 实习记者 孙永志