大龙地产2021年年度董事会经营评述

大龙地产（600159）2021年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

公司经营回顾：

2021年，公司董事会持续推动公司稳步发展，各部室、各分子公司及全体职工团结协作、努力奋斗，克服疫情等不利因素影响，积极推动项目开发建设、促进销售，各项工作平稳有序进展。

报告期内，公司房地产业务竣工项目1项，竣工面积3.46万平方米；在建项目2项，在建总建筑面积11.02万平方米，年度累计投资金额为1.91亿元。

报告期内，公司房地产业务实现销售面积（含预售）1.92万平方米，销售金额（含预售）5.79亿元,结转收入金额11.33亿元。

报告期内，公司建筑施工类重要在施项目5项，在施面积48.01万平方米；竣工项目26项，竣工面积90.91万平米；新签约项目25项，签约金额99,168.19万元。

公司始终高度重视内部控制体系的建设和评价工作，通过建立长效机制加强日常监管与专项监督，按时完成内控自评和内控审计工作,使内控建设工作常态化。

二、报告期内公司所处行业情况

政策环境情况：

2021年，房地产市场调控政策坚持“房住不炒”的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制。因城施策，多案并举，通过精准调控推动房地产市场平稳健康发展。

市场环境情况：

报告期内，全国房地产开发投资增速与2020年相比小幅增长。国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.4%，比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111,173亿元，比上年增长6.4%。

报告期内，全国房地产开发企业土地购置面积大幅下降。国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米，比上年下降15.5%。土地成交价款17,756亿元，比2020年增长2.8%。

2021年，房地产开发企业施工面积975,387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690,319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198,895万平方米，比2020年下降11.4%。其中住宅新开工面积146,379万平方米，同比下降10.9%。报告期内全国房屋竣工面积为101,412万平方米，同比增长11.2%。其中，住宅竣工面积73,016万平方米，比上年增长10.8%。

报告期内，全国商品房销售面积、销售金额均小幅增长。国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%。商品房销售金额181,930亿元，同比增长4.8%，比2019年提高13.9%。

2021年，房地产开发企业到位资金201,132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23,296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，同比下降44.1%；自筹资金65,428亿元，增长3.2%；定金及预收款73,946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32,388亿元，增长8.0%。

三、报告期内公司从事的业务情况

报告期内，公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。

房地产业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。

建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。

四、报告期内核心竞争力分析

房地产开发方面，作为顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕顺义市场，拥有深厚的区域资源。公司相继开发了400余万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发经验，产品品牌和质量在项目所在区域具有一定的优势，对未来业务开展具有良好的促进作用。

建筑施工方面，大龙顺发公司具备建筑施工总承包一级资质，公司注重人才队伍建设，拥有各类高中级专业技术人员75人，其中一级建造师18人。大龙顺发公司施工质量过硬，所承建的工程多次获得北京市建筑业质量协会颁发的“结构长城杯金奖”，具备年施工100万平方米的能力。近年来，公司多次获评“中国工程建设诚信典型企业”、“全国优秀施工企业”、“北京市优秀施工企业”、“全国AAA级信用企业”、“北京建设行业AAA信用企业”、“北京建设行业诚信企业”等奖项。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入170,142.61万元，比上年同期98,713.65万元增加72.36%；利润总额26,724.45万元，较上年同期13,767.07万元增加94.12%；实现净利润18,347.08万元，较上年同期10,306.99万元增加78.01%；归属母公司净利润10,129.92万元，较上年同期10,503.76万元降低3.56%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润10,065.28万元，同比下降0.24%。

截至2021年12月31日，公司资产总额为42.72亿元，较年初43.74亿元减少1.02亿元；负债总额16.71亿元，较年初19.14亿元减少2.43亿元；净资产26.01亿元，较年初24.60亿元增加1.41亿元，其中归属于母公司的所有者权益为24.71亿元，较年初24.12亿元增加0.59亿元；资产负债率为39.11%，较年初下降4.66个百分点。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2021年，全国房地产市场政策环境整体偏紧，融资渠道保持收紧，企业融资难度较大，行业集中度加速提升。资金充裕、财务稳健、业务布局良好的优质企业的竞争优势进一步扩大。

2022年，国家将坚持“去杠杆、控风险、稳增长”的政策基调。注重民生保障、满足合理住房需求、预防系统性风险、维护房地产和经济平稳健康的发展。在当前行业总量下行、竞争激烈、行业集中度提升的背景下，行业分化将进一步加剧，一些头部房企的土储、资金和品牌等优势将更加凸显。区域深耕的经营策略凭借其稳健的风险和成本管控优势受到越来越多房地产企业的关注。

(二)公司发展战略

公司将继续深耕北京市顺义区和广东省中山市两个区域。顺义区是北京市重点发展的新城之一，中山市地处粤港澳大湾区的地理位置中心，公司将借助两个区域各自具有的优势，积极研究区域发展机遇，主动顺应市场需求，利用已经形成的市场基础，发挥自身在信誉、品牌、管理、质量等方面的优势，促进公司发展壮大。

同时，公司将进一步关注上述两个区域周边市场情况，加大调查研究力度，结合京津冀一体化和粤港澳大湾区建设等国家宏观战略，经过审慎判断后择机争取获得资源和项目储备。

(三)经营计划

2022年，公司将继续以项目建设为中心，着力推动获取、建设、销售等重点环节，通过加强内部管理和改革创新促进公司发展，为实现全体股东的投资价值努力奋斗。

1、中山市储备土地实现开工。加快前期设计、招投标等手续办理进度，力争在下半年实现开工。

2、加强在建项目全过程管理。从质量、进度、成本、安全、环保等方面进行严格控制，在做好疫情防控工作的前提下，加快项目推进进度，使项目保质保量如期完成开发建设。

3、加快销售项目回款速度。顺义地区胡各庄限价房项目要及积极与住房保障部门对接，办理销售手续。中山地区要结合当地市场情况，创新渠道促进销售，加快回款速度。满洲里地区继续发掘当地销售潜力，积极促进项目销售。

4、适时增加项目储备。密切关注京津冀地区和广东中山两个区域的土地市场情况，根据公司实际，适时参与土地竞拍，进一步增加项目储备。

5、拓展建筑施工业务。借助多年来深耕顺义市场所形成的施工质量口碑和良好企业信誉，加大业务开拓力度。强化对所属义盛设计所有限公司专业技术人员的培训和培养，探索“设计--施工”一体化运营。

(四)可能面对的风险

1、宏观经济环境及政策风险

长期存在的房地产供求矛盾以及房地产宏观政策将会对公司的经营产生一定的影响。对此公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，以市场为导向，提高公司经营业绩。

2、融资风险

2022年在“三条红线”政策背景下，房地产贷款集中管理政策发力，以及预售资金的强监管造成房企的资金压力将进一步显现。结合行业当前形势和公司实际情况，公司将通过加快资金回笼速度、拓展其他融资渠道等多种措施，为公司长期、稳定、健康发展提供资金支持。

3、疫情影响的风险

鉴于新冠疫情影响程度和延续时间存在不确定性，对公司项目销售和建筑施工进度带来一定的影响。公司在保证质量的前提下加快施工进度，确保现有项目如期完工。同时，公司将对项目的投融资进行更加审慎的评估，确保资金平衡，保证公司处于安全合理的资产负债水平。