回顾 2021 年，房地产行业发展环境面临着诸多变化，在疫情阴霾持续笼罩叠加行业监管政策收紧的大背景下，整个地产行业增速放缓，需求端保持观望态度，进而导致不少规模房企的目标完成情况不及历史同期。据克而瑞的数据显示，2021 年百强房企平均目标完成率不到 90%，而有超过 8 成的房企无法完成年初订立的目标。
除此之外，经过一轮行业的大洗牌，一些规模小、竞争弱、财务不佳的房企将逐步被淘汰，如何能稳中求进、实现健康发展成为了房企们持续发展的重要议题。
恰逢当下是港股上市房企的业绩披露期，笔者留意到，中梁控股业绩持续保持稳健态势，营同比增长了 15.4%，并且完成年初制定销售目标的 95.4%，优于同行业平均水平。对此，不妨以中梁控股为参考样本，一同探索中梁控股如何在地产下半场中行稳致远，实现良性可持续发展。
一、稳健经营显成效，核心指标持续优化
在当前复杂多变的市场环境下，中梁控股依然保持着良好的风险抵御能力，营收同比增长了 15.4%，销售业绩也大体优于行业平均水平。具体展现出以下优势：
年报显示，过去一年，公司实现总收入 761.1 亿元，较去年同期增长 15.4%；实现毛利 130.33 亿元；应占核心净利润为 29.9 亿元。尽管公司盈利能力出现小幅回落，但是要知道，在行业陷入周期调整的背景下，不少房企同样面临着毛利率下滑、销售业绩不及预期等困局，有的甚至出现了增收不增利的现状。未来随着政策端逐步释放回暖信号，市场需求有望逐步提升，届时公司将迎来发展新机遇，潜在价值有望得到进一步释放，从而带动毛利率逐步提升，达成营利双收的良好预期。
具体到销售层面，在 " 房住不炒 " 的大环境下，高速发展的 " 黄金十年 " 已成为过去，销售业绩 " 欠收 " 成为了房地产行业的普遍现象。根据克而瑞研究中心监测，2021 年百强房企累计业绩增速同比下降了 3.5%，近四成百强房企累计业绩出现了同比降低的情况。反观，中梁控股在销售增长之际，持续保持较高的回款质量。2021 年，公司实现合约销售额为 1718 亿元，其中现金回款率保持着 85% 较高的回款率。截至到去年 11 月中下旬，中梁就已完成全年的回款目标，比预计时间提前整整 42 天，为后续经营发展提供充足的现金流支撑。
在债务结构方面，过往一年融资端趋紧、房企现金流承压的背景下，降低财务杠杆风险成为了房企们当下至关重要之举，而中梁控股在这方面也有出色的一面，债务结构正在不断地优化。从公司业绩公告来看，公司实现总有息负债 402 亿元，较去年同期下降 26%。在 " 三道红线 " 方面，尽管公司踩中了一道红线，但是总体趋势持续向好。公司剔除预收账款后的资产负债率自 2020 年的 80% 下降至 2021 年的 75.8%；净负债比率约为 35.4%；现金短债比为 1.04。不难看出，中梁控股在相关债务方面确实下了一番功夫，其净负债比率与总有息负债在国内房企中处于较低的水平，现金短债比也呈现出持续优化的趋势。
从以上数据不难看到，中梁控股具备稳定的经营能力与抗风险能力，从逆周期中积极应对行业变化，足见其基本盘的稳固程度。在良好业绩的基础下，笔者认为不妨从土储布局与产品力两大维度出发，一同探讨中梁控股的成长奥秘所在。
二、三大动能成为抵御周期的重中之重
动能一：积极拓展五大经济核心区域，长三角占比达 42.1%
土储作为房企的生命线，对房企的成长空间和利润水平起了至关重要的作用。作为深耕行业多年的大型综合房地产开发商，中梁控股在区域扩展的策略引导下，项目已拓展至中国五大经济核心区域。截止至报告期末，中梁控股总土储量约为 5980 万平方米；收购了 85 幅土地，规划建筑面积为 1000 万平方米，已收购地块（不含停车位）的平均成本约为 5267 元。
从区域布局来看，中梁控股 42.1% 的资源投放到长三角区域，其次为中西部区域 32.2%；环渤海区域 13.1%；海峡西岸 8.8%；珠三角 3.8%。不难发现，长三角依然是中梁控股的深耕要地，同样也是增强公司核心竞争力的战略要点。要知道，长三角目前已发展进入城市群阶段，未来也有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群之一，其成长潜力与价值空间毋庸置疑。数据显示，长三角城市群开发投资及销售规模显著高于其他城市群，2020 年房地产开发投资额超过 3 万亿元，商品房销售面积超 2.7 亿平方米，占全国的比重分别为 22% 和 16%。由此看来，中梁控股的土储布局是具有前瞻性的，未来随着城市化进程不断推进与核心城市资产价值不断攀升，中梁控股的潜力价值也愈发突显，助推公司可持续发展。
