滨江集团2022年年度董事会经营评述

滨江集团（002244）2022年年度董事会经营评述内容如下：

(资料图)

一、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

2022年房地产市场整体承压，行业调控政策和信贷环境不断优化，各地围绕“三稳”目标，从供需两端因城施政出台优化调控政策，支持刚性和改善性住房需求，支持“保交楼”，支持房地产企业合理融资，落实“租购并举”政策，促进市场平稳健康发展。

根据国家统计局数据，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。开竣工方面，2022年，全国房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。商品房销售方面，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。库存方面，截止2022年末，全国商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2022年，百城新建住宅价格累计下跌0.02%。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

自 1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。

报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，各方面工作取得扎实进展，主要经营情况回顾如下：

1．财务稳健、业绩增长

公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截止报告期末，公司有息负债规模535.45亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%。债务期限构成上，短期债务为146亿元，占比仅为27.27%，低于期末货币资金（243.28亿元），现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，截至报告期末公司平均融资成本为4.6%，较上年末下降0.3个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。

公司授信储备充裕，截止2022年末，公司共获银行授信总额度1183.33亿元,较上年末增加42%，授信额度已使用509.07亿元，剩余可用674.26亿元，占总额度的57%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度22.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度25.3亿元、中票额度17.6亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

报告期内，公司实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%。截止报告期末，公司总资产2,761.76亿元，归属于上市公司股东的净资产235.35亿元，分别较上年同期增长30.44%和14.36%，财务状况良好。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为1303.16亿元，较年初增长39.32%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。

2．销售良好、回款增加

2022年公司销售情况良好，全年实现销售额1539亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，较2021年提升9位，行业地位和影响力进一步提升，并连续多年荣获杭州房企销售冠军。报告期内，公司抓销售促回款，全年权益销售现金回笼约690亿元，较2021年略有增加，资金回笼保持稳健态势。

3．区域深耕、土储优质

报告期内，公司新增土地储备项目41个，其中宁波1个，金华2个，杭州38个，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目土地面积合计197万平方米，新增项目计容建筑面积合计473万平方米，权益土地款374亿元，新增土储货值权益比例55%。截止2022年末，公司土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比 20%，浙江省外占比15%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。

4．其他业务稳步推进

租赁业务方面，截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约32.7万平方米，报告期内实现租金收入3.31亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值69.46亿元。养老业务方面，报告期内，公司旗下养老公司正式成立，并成立了高品质康养服务品牌——“滨江和家”，目前首个社区嵌入式精品养护机构——和家-御虹府长者之家已在试运营。

在今后发展中，公司将继续秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的理念，不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万户创造安居乐业的理想栖息地并成为消费者心中值得信赖的著名房地产品牌。

报告期内，公司全资子公司杭州缤慕企业管理有限公司收购阳光城集团浙江置业有限公司拥有的杭州高光置业有限公司100%的权益，从而间接持有永康众泰小镇项目开发主体金华虹光置业有限公司100%股权。该项目涉及计容建面834683㎡；此外，公司负责义乌望品项目的开发管理，该项目涉及计容建面137414平方米。

发展战略和未来一年经营计划

（一）公司发展战略

2023年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

（二）经营计划

2023年公司继续实施稳健安全腾飞战略，继续发挥企业核心竞争力，在优势城市、优势地段、优势产品领域，稳健安全发展！

1）销售目标：占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20名，争取15名。

2）土地储备：继续保持三省一市战略布局，继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势。投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内。城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。

3）融资：资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在470亿元以内，并且直接融资规模控制在20%以内。融资利率继续下行，确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上。

（三）2023年主要计划竣工交付项目

（四）2023年到期的直接融资情况

公司经营稳健、盈利情况良好，各项业务经营情况正常。公司将根据已发行的债券本息到期情况，合理调度分配资金，保证按期偿付到期本息。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2022年12月31日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为3,400,443.15万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

三、核心竞争力分析

行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。

做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”。

公司核心竞争力具体体现如下：

（一）一个核心优势。

人员精干高效和稳定是滨江的核心优势。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、销售、财务、人力资源和品牌宣传等各方面，都做到人员少、时间快、成本低、品质好、客户满意。截止2022年末，公司房地产板块员工1126人，管理项目120余个，平均每个项目10人，按2022年全年1539亿元销售额计算，人均销售额1.37亿元。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。

做到人员精干高效，依托的是行业领先的管理标准化和产品标准化。公司拥有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门，共涉及46套标准化制度及科目，随着公司业务规模和管理半径的扩大，公司不断对标准化管理制度进行了更新梳理和深化，执行管理标准化更加细化、清晰、务实，更为有效。

1、产品标准化上，公司建立了“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四大产品体系十五个标准版本的完整产品标准化体系，并将标准化体系进一步延伸到小区配套及专业服务等房产各相关领域。产品标准化使产品打造具有可复制性，从而大大提高项目定位、方案设计、招标及材料采购等各开发环节的效率。

2、工程管理标准化上，建立和完善了《样板先行制度》、《工程防渗漏水管控制度》、《隔音降噪专项管控制度》、《门窗系统专项管控制度》、《成品保护制度》、《交房验房制度》等一系列工程管理标准化制度，在关键时间节点和重点环节加强工程质量控制。

3、项目运营管理标准化上，公司对项目开发全周期各环节和节点进行了系统的梳理，出台《项目运营管理办法》，明确项目开发运营节点，加强对项目各环节的监督和管控。

人员团队稳定，离职率低，主要依靠：尊重员工，公司上下形成尊重自己，相互尊重，对事不对人的优秀文化；员工有多大才能就提供多大的展示舞台；保持待遇相对优厚；公司董事长热爱学习、善于学习，并带动公司上下形成学习氛围。

（二）三个引领优势

（1）品质品牌优势

1、品质品牌的引领优势，主要是建立有效的创新团队。一方面自己创新，另外一方面是引进大量优秀的设计单位。每个分项都要有创新，包括建筑、装修、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的内容。首先是坚持产品的创新，公司保持每年都有 2—6个新品推向市场；其次是在科技、智能化上做点的突破；再次是在环保上创新，不仅仅是使用环保设施设备，更是要在配套和服务上的深化、细化、完善，比如考虑水资源的循环利用。公司从“创造生活，建筑家”的产品理念出发，全方位努力打造全天候生活园区体系，并从精装、园林、配套、功能、服务等多维度，投入更多的心力去推敲和呈现更完美的产品，例如公司精装标准历经四代演变升级，用潜心学习的态度，通过对产品的不断完善和升级，始终走在行业前端。同时我们专注于户型的设计提升，动静分区，布局均衡，首创豪宅化收纳标准，合理规划更多储物空间，将空间利用达到合理化，力求实现“精致、舒适、实用”。

2、做好品质标杆建设

滨江进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”，今后还要朝着真正成为“行业品牌领跑者，行业品质标准制订者”努力！我们从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走，“品牌”是动力，是责任，更是担当！因为品牌好，所以各方面的广告费用要更低。

3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现，自公司成立以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包括产品、配套和服务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场认可度表现在：

①基于市场对公司品质品牌的高度认可，公司一手房销售良好，二手房能获得较高的品牌溢价。

②交付的满意度，公司项目交付收房率超99%。在交付节点的收房率上，公司交付的楼盘一直维持超高的收房率，交房基本接近零投诉的顺利程度体现了业主对滨江产品的认可。

③客户忠诚度。一个好的品牌，客户忠诚度肯定高，不仅客户自己反复买，而且积极帮助宣传推广，介绍兄弟姐妹、亲戚朋友、同事都能一起买。公司一直提倡品质营销、口碑营销、服务营销、老业主营销，深信客户的口碑比金杯、银杯更具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏。根据公司后期对业主的满意度调查，公司的产品和品牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此，滨江不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低！

（2）融资优势

1、企业经营能力强、资产质量好、企业信誉好，这三项是滨江融资优势的基础。近几年公司的综合融资成本持续下降，2019年的综合融资利率是5.6%，2020年为5.2%，2021年为4.9%，2022年末更是达到了4.6%的新低点。

2、AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA+提升至AAA，公司成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为滨江发挥融资优势创造了基础。

3、财务稳健。截止报告期末，公司有息负债规模535.45亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%。债务期限构成上，短期债务为146亿元，占比仅为27.27%，低于期末货币资金（243.28亿元），现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。截止报告期末，公司权益有息负债规模 470亿元，2022年乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。

4、融资总额增加，融资成本持续下降。在融资规模增加的情况下，滨江的融资成本却持续下降，2022年末，融资利率达到4.6%，较2021年末的4.9%下降0.3个百分点，创历史新低。

企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速销售回款，未来要继续发挥回款优势。

（3）合作优势。

①良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长戚金兴先生担任中国房地产业协会副会长，杭州市房地产业协会第八届理事会会长，公司总裁朱慧明先生担任杭州市房地产业协会第八届理事会执行会长，也显示了行业和政府对滨江的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好的营商环境，公司成立30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，与滨江合作安全、稳健，正是基于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行时，合作方也更愿意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。

②开发企业间的合作。与合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥各自优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。合作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对滨江品质、品牌和开发能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，滨江积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴，这也使滨江在下一步发展中更具有战斗力。

③工程合作。滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、幕墙、门窗、环境、设备设施等等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人心，公司成立30多年来，总包单位共有8家，均为特级及一级资质企业，其中有5家多年来长期合作，合作年限均在10年以上，最长的达25年以上，在长期合作中形成的互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得 1+1＞2的效果。合作方组成了“滨江系”的大家庭，由于对滨江信任度高，对合作风险预估小，合作价格也更加优惠。此外，合作伙伴对滨江保证品质前提下，成本要求、时间要求充分理解，在项目开发过程中，公司与各环节合作方之间、合作方与合作方之间能够高效配合，形成合力，这也为公司项目开发保证质量抢时间提供有力保障。未来公司也将继续与合作方保持愉快的合作关系，互惠互利，合作共赢。

四、主营业务分析

1、概述

2022年，公司实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%。

五、公司未来发展的展望

（一）外部环境与行业格局

对于房地产行业，一方面国家坚定不移执行房住不炒的政策，另一方面各级政府将继续围绕稳房价、稳地价、稳预期的目标因城施策，大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年市场分化仍将进一步加剧，同时在具有发展潜力的区域，房企之间的竞争也将趋于激烈。

（二）未来经营策略

未来，公司将继续有序推进“1+5”战略规划，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。具体如下：

1、做优服务，提高软实力，包括物业服务、酒店管理服务、开发管理服务、售后服务等。

2、发展租赁业务，在已持有物业基础上有序推进。

3、发展酒店业务，在现有已投入运营的酒店基础上，稳步推进酒店业布局。

4、发展养老业务，在2018年国外学习，2019年国内学习基础上，2020年开始组建养老团队，2022年，杭州和家康养产业发展有限公司成立，并成立了高品质康养服务品牌——“滨江和家”，首个社区嵌入式精品养护机构——和家-御虹府长者之家现已试运营。

5、推进产业投资，已投资新能源、互联网、大健康项目，着力做好已投项目的投后管理，稳健推进已投资项目退出和优质新项目布局。

（三）公司面临的主要风险

1、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，也是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大。

2、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。

3、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。