蓝光发展2021年年度董事会经营评述

蓝光发展（600466）2021年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

2021年上半年，受宏观经济环境、行业环境、融资环境多重不利因素叠加影响，公司公开市场再融资受阻，到期融资无法续作、新增开发贷款和在售楼盘客户按揭贷款暂缓。为保兑付、维护公开资本市场稳定，公司采取了出售下属物业公司和地产项目等一系列积极的应对措施，确保了上半年境内外公开市场债务融资工具的到期兑付。虽然公司动用大量自有资金保障了公开市场债券兑付，但公开市场债券再融资环境仍未能得到改善，金融机构对公司偿付能力的担忧进一步加剧，融资性现金流的迅速“失血”导致公司流动性出现了阶段性紧张。在公司短期偿债能力大幅削弱的同时，又受到部分金融机构提前宣布债务到期的金融挤兑风险，最终导致公司于2021年7月出现了部分债务未能如期偿还的情况。

面对巨大压力，为切实担负起一个上市公司的公众责任，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，并聘请了境内外的债务重组顾问，全面开展债务风险化解整体工作，就不同类型存量债务问题制定针对性化解方案。目前，在专业中介机构配合下，公司已完成资产和负债底数的摸排，形成了风险化解方案的雏形。

同时，公司积极开展相关自救工作，以稳经营、保交付为工作重心，协调各方积极筹措资金，全力保障在建项目正常开发销售，增加公司可用资金，压降成本和费用：（1）与金融机构积极协调，对于部分在售项目未售资源的抵押解除予以一定支持，以实现此部分资源获得预售许可证用于销售，增加回款；（2）沟通银行和金融监管机构，申请在部分在建项目的按揭放款方面给予额度支持，实现按揭资金较快、足额的回款；（3）与政府相关部门沟通，申请在部分在建项目的公积金按揭放款方面给与额度支持，实现公积金按揭较快、足额的回款；（4）通过精兵简政调整组织架构以及高管降薪等措施，推动管理扁平化、降费增效。

随着债务风险的持续加大，公司经营也出现较大困难，公司房地产项目面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等问题，加之房地产行业整体下行影响，地产销售也出现了量价下滑。报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额465.62亿元，销售面积505.80万平方米；项目新开工面积362.25万平方米，竣工面积402.81万平方米。

二、报告期内公司所处行业情况

公司所属行业为房地产行业。2021年，房地产政策层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变；围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，坚持租购并举，加快发展住房租赁市场市场的同时，要求满足住房购买市场的合理需求，并通过落实因城施策来促进房地产业的健康发展。2021年房地产市场总体稳定，全国房地产市场规模创历史新高，但全国房地产开发投资增速、商品房销售面积和销售额增速、房地产开发企业本年到位资金增速均呈现前高后低的趋势，特别是下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑。

1、2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%，增速连续两年下降，为二十年来第二低位，仅高于2015年；全国房屋新开工面积19.9亿平方米，下降11.4%，其中住宅新开工面积14.6亿平方米，下降10.9%；房屋竣工面积10.1亿平方米，增长11.2%。

2021年，房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

2、2021年，全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%；全国商品房均价为10139元/平方米，涨幅为2.8%。全年商品房销售面积和销售额创历史新高，但12月同比降幅均小幅扩大。

3、2021年，房地产开发企业到位资金20.1万亿元，比上年增长4.2%，比1-11月下降3个百分点，比上半年下降19.3个百分点，增速亦为三年最低。其中，房地产开发企业利用国内贷款和外资的金额大幅下降，分别降低12.7%和44.1%。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发和现代服务业。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌；以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线，提供优质物业管理服务，管理业态覆盖住宅物业、商业物业、办公物业、城市综合体、总部基地等运营服务产品。

报告期内，公司流动性出现阶段性紧张，2021年4月公司对外出售了下属物业管理公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝服务”），公司主要业务发生改变。

四、报告期内核心竞争力分析

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入201.16亿元，同比下降53.17%；实现利润总额-149.16亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-138.34亿元。截止2021年12月31日，公司总资产1,745.96亿元，总资产负债率为96.01%，净负债率为639.14%，扣除预收款后的资产负债率为93.63%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

展望2022年，全球疫情仍在持续反复，世界经济复苏动力不足，外部环境更趋复杂严峻和不确定。我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，困难和风险挑战仍然存在。房地产行业基本面面临持续下行的风险。从政策层面看，中央强调继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。政策面将适度松绑，以期稳定市场预期。

随着房企三道红线和银行房贷集中管理五档红线政策的严格实施，房地产行业整体已呈现低增长、低利润趋势，行业内头部企业普遍共识已进入管理红利时代，向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力、杠杆管理能力、产品打造能力、成本控制能力及组织效率已成为行业内重要房企的共同选择。未来的房地产行业将从原来的“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式逐步向注重产品与服务品质的模式转变，房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式。

(二)公司发展战略

详见下述（三）经营计划。

(三)经营计划

1、债务问题方面：持续化解公司债务风险

为化解公司债务风险，公司全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。前期，公司按照短期维稳纾困、中期稳步清偿的整体思路逐步推动风险化解工作，切实履行主体责任，以稳经营、保交付为工作重心，争取最大限度保障全体购房者和全体债权人的整体利益。

后续，公司计划逐步与不同类型的债权人就风险化解整体方案进行协商沟通，根据债务类别分组征求债权人意见，并在各省市政府、银保监会及证监会等金融监管机构指导下进一步细化方案，按照市场化、法制化原则，争取更多的债权人参与重组方案的打磨和实施。

2、经营方面：努力保交付，积极改善公司流动性，提升盈利能力

（1）稳定经营，保障交付，销售回款获得的现金资源将优先向项目开发及建设上倾斜，实现存量项目有序开发，保障购房者权益。

（2）加快债务风险化解方案制定，通过公司债务风险化解方案的落实，在公司逐渐克服困难、恢复正常经营、具备偿债能力时，全力偿付金融债务，降低有息负债规模，减少财务费用支出，提升公司盈利能力。

（3）与金融机构、政府部门积极协调、沟通，通过释放抵押资源、保障按揭及公积金额度支持、缩短放款周期等措施，增加经营性回款；继续全力以赴挖潜资源，提高资产运营效率、盘活存量资源、提高资产价值，严格控制各项支出，从而减少财务费用支出，提升公司盈利能力。

备注：上述经营计划并不构成公司对投资者的承诺，请投资者注意投资风险并理解经营计划与承诺之间的差异。

(四)可能面对的风险

1、流动性与债务逾期的风险：

截止2022年4月22日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计328.22亿元，由于综合债务风险化解方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司仍然存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的情况。

2、诉讼的风险：

由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营。但由于公司负债规模较大，涉及机构众多，债务类型复杂，不排除极端情况下，上市公司及下属项目公司大范围的股权和资产被司法冻结、拍卖，导致存续项目无法销售和交付，经营发生重大风险的情形。

3、业绩持续下滑的风险：

受房地产行业整体下行，以及公司债务逾期、诉讼等事项对公司经营的叠加影响，公司流动性紧张进一步加剧，导致公司存续项目无法正常开工、销售和交付，公司2022年业绩存在着持续下滑的风险。

4、控股股东股份质押风险：

由于控股股东蓝光集团以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约，已被相关金融机构进行违约处置。蓝光集团正与相关金融机构协商解决其债务问题，目前尚没有发生控制权变更的风险。但若债务问题后续不能得到稳妥解决，仍将有被动减持的风险，不排除极端情况下，集团所持公司股票被金融机构集中申请司法处置，对控制权形成重大影响的情形。