*ST新光2021年年度董事会经营评述

*ST新光（002147）2021年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处的行业情况

新光圆成是以房地产开发和回转支承等精密机械制造双主业经营的公司，报告期内公司主营业务未发生变化。

（一）房地产业务

1、报告期全国房地产行业相关状况

2021年，中央继续坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控长效机制。为抑制房地产市场出现过热行情，全国执行较严厉调控措施，包括土地实行“两集中”新政，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”等调控政策。2021年全国房地产政策总体特征为“前紧后松”、年内行情具体表现为“前高后低”。2021年，全国商品房销售面积17.9亿㎡，同比增长1.9%，商品房销售额18.20万亿元，同比增长4.8%。

2、公司主要项目所在区域房地产市场分析

截止报告期末，公司房地产项目主要集中在浙江地区，重点是义乌市、东阳市和杭州市。

（1）义乌市场分析

2021年义乌实现地区生产总值1,730亿元，同比增长11.6%。实现财政总收入193.70亿元，同比增长19.4%。2021年义乌市全年商品房备案面积335.17万㎡（29,436套），同比增加54.46%，其中商品住房备案面积295万㎡（26,431套），同比增加48.87%。2021年商品房和商品住房备案均价分别为23,740元/㎡和24,485元/㎡，均为近七年最高，分别同比上升8.31%和9.88%。截止12月31日，商品房库存16,321套233.88万㎡，与2020年末相比，商品房库存减少7,900套63.43万㎡。按照库存面积与备案面积（近12个月的月均备案面积）之比计算去化周期，12月末商品房去化周期为8.4个月，比年初减少8个月；其中商品住房的去化周期约为5.7个月，比年初减少8.1个月。

全年义乌房地产市场总体高位运行，全年呈现“先热后冷”行情。上半年量价齐升，7月份以后，量价呈下降趋势。公司房地产业务在义乌市深耕多年，具有较高的客户基础和市场认知度。公司在该市的地产项目主要目标为服务高端、拆迁或有改善住房需求的客户，因此所开发的均是高端户型，其中义乌万厦御园项目开发的是坐落于义乌江畔的具有法式风格的别墅；义乌世贸中心项目开发的是义乌首个“城市综合体”，建有浙中第一高楼，是义乌地标工程，拥有一线江景豪宅、酒店式公寓、甲级写字楼、五星酒店及大型商业等高端业态。

（2）东阳市场分析

2021年东阳实现地区生产总值为730.80亿元左右，年均增长7.1%；财政总收入142.40亿元。2021年度，东阳市全年商品房销售11,944套，同比增长1.58%，销售面积159.36万平方米，同比下降1.16%。截至2021年底，东阳市商品房库存约173.58万平方米，较上一年同比下降18.11%，其中商品住房库存约83.63万平方米，较上一年同比增长21.52%。公司房地产业务在东阳市深耕多年，具有较高的客户基础和市场认知度。公司东阳项目位于东阳市核心位置，是该市经济、文化、商贸中心，周边人口最为密集、商业最为发达、文化底蕴最为深厚的地方，集合了优秀的学区资源、繁华的商圈，具有得天独厚的位置优势。

（3）杭州市场分析

2021年，杭州全市实现地区生产总值18,109亿元，同比增长8.5%。全市人均GDP达14.99万元，全市实现财政总收入4,561.70亿元，增长18.4%。全市商品房销售面积2,236万平方米，增长31.6%；商品房销售额6,589亿元，增长43.4%。2022年亚运会等利好因素的影响以及杭州金融地位的稳步提升，政策利好下的杭州，凭借高速发展与强大活力吸引了各路企业纷至沓来，优质商业地产将迎来一波上涨空间。

公司开发的杭州紫萱海悦商业中心项目，是一个集服务型公寓、单身公寓、共享办公、社区商业等业态为一体的综合体项目，项目坐落于城西科创大走廊区域，在杭州城西属于较为稀缺的品种，预计将有良好的市场前景。

3、公司房地产业务经营情况

报告期内，公司房地产业务的发展依然面临困境。外部环境方面，行业去库存、去杠杆压力继续存在，国家对行业的宏观调控政策仍然趋紧。内部环境方面，因以前年度控股股东占用公司资金及以公司名义违规对外担保事项尚未解除，导致公司流动性紧张，到期债务未按期偿还形成违约，对外融资无法正常开展，部分可售房产被抵押或查封无法正常销售，对公司经营产生较大负面影响。在内外双重压力下，公司董事会及管理层适时调整经营策略，以“稳定经营，化解风险”为工作重心。公司一方面使酒店经营、商业运营、物业租赁业务保持稳定运营外，积极销售可售物业及处置项目回笼资金，一方面积极与贷款人协商进行债务重组以妥善解决到期债务问题，保证了房地产业务基本经营，维护了公司整体运营基本稳定。

（二）精密机械制造业务

1、报告期内精密机械制造行业相关状况

（1）行业宏观经济分析

工程机械行业在国民经济保持平稳运行的宏观环境下，经历连续几年的快速增长，仍保持了高位运行态势，市场规模整体稳定。上半年行业市场需求持续旺盛，下半年市场销售开始下行，“快速切换”给产业链上的企业正常生产经营带来了诸多挑战。受大基建和房地产增速放缓而带来的需求端减少、能源原材料价格上涨、出口成本持续增高和疫情散点多发等因素影响，行业已进入成熟期，客户对价格敏感，市场上出现盲目追求短期占有率，而降低质量、创新、用户服务的竞争对手，行业竞争状况加剧。

（2）主要竞争对手分析，现有竞争格局

近年来，在国内经济快速发展的带动下，国内回转支承产业得到迅速发展，许多地方形成了回转支承产业集群，总体来说，国内回转支承正向着专业化、规模化的方向发展，但是同国外先进回转支承产业相比，国内回转支承企业创新性不足，质量稳定性较差，产品同质化严重。因此，随着业内竞争的加剧，未来向着专业、精细、有特色、富含高新技术的“专精特新”方向发展，将是国内回转支承产业的必经之路。

为保持国内领先的行业地位，我司近年来在创新体系的建设和运行、研发创新的资金投入、人才引进等方面在持续加大投入，努力实现从技术模仿、技术跟踪向技术创新、技术集成转变，克服基础理论研究瓶颈，参与国内行业标准制订，鼓励原创技术、专利产品，努力迈向中高端产品市场，拓展产品应用领域，以应对目前市场竞争带来的冲击。

2021年公司产品占国内汽车起重机配套回转支承市场的24%，占塔式起重机配套回转支承市场的23%，占国内挖掘机配套回转支承市场的20%。在桩工机械，冶金机械，港口机械，路面压实机械，轻工环保机械，游乐设备等行业的销售比重保持稳定，一直具有较高的品牌美誉度。在风力发电，清洁能源，海洋装备，军工产品等领域已形成一定的市场，在同行业中的地位依然在稳步提升。

（3）出口市场的影响

报告年度，公司在原有美欧市场的基础上，成功开发了亚洲市场，外销规模较2020年度有较大增长。目前，公司的产品出口能全额享受免抵退税政策，并且2020年以来的美国加增关税影响在报告年度未继续扩大，关税贸易政策的不利因素影响效应在递减，近期汇率变动幅度也较平稳。综上因素，出口贸易稳中有增，且毛利率普遍高出国内类似产品，已成为公司重点关注的发展领域。

（4）市场未来宏观政策利好

随着工业机械行业的成熟发展，未来应注重细分领域的行业发展机会。基建工程开工回暖带动需求，高投资额、跨区域、长工期、高标准的高铁建设，将成为带动我国经济发展最强力的引擎，环保排放要求会释放部分需求，汽车起重机国五换国六，挖掘机国四升级换代，以及再制造会成为拉动行业发展的重大利好因素。

2、公司精密机械制造业务经营情况

报告年度，公司围绕主营业务，加大产品开发和市场开发，拓展产品应用领域，国内市场在回转机构、军工制造等方面树立了细分领域的良好口碑；积极开拓国外市场，建立亚洲、美洲、欧洲多元化的市场体系，有效对冲了美国关税贸易的不良影响，实现了报告年度外销业务的较大增长。报告年度工程机械市场整体呈现前高后低的态势，市场竞争状况在加剧，但公司凭借研发和销售渠道优势，坚持走高端制造路线，产品在中高端市场的表现良好。为了应对原材料价格上涨，公司加大供应链管理，推进精益生产，取得了较好的业绩成果。

二、报告期内公司从事的主要业务

新光圆成是一家以房地产开发和商业经营为主，回转支承等精密机械制造为辅的双主业经营的公司。报告期内，公司主营业务未发生变化。

公司房地产开发业务集住宅、商业地产及旅游地产等综合性开发于一体，开发的多个项目兼具了住宅、酒店式公寓、零售、餐饮、娱乐、酒店等多元化业态。公司拥有多年房产开发经验，目前已开发多个高品质宜居社区，住宅产品类型丰富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；公司开发产品及自持物业主要分布在义乌、东阳、金华、杭州等浙中地区城市，已渐成规模和体系，具有绿色生态、人气汇集、商业配套等综合价值。

公司精密机械制造产品包含多种规格回转支承、汽车涡轮增压器关键零部件、环件、锻件、机械设备、液压设备及机械加工等。公司产品广泛应用于建筑机械、工程机械、港口机械、冶金机械、轻工机械、风力发电、太阳能发电、医疗CT和军工等领域。

主要项目销售情况有关说明如下：

1、上表中义乌-万厦御园项目本期结算金额72,229.79万元中包括债务重组以房抵债42套房产所结算金额41,060.55万元，扣除以房抵债后本期结算金额为31,169.24万元；

2、上表中义乌-世贸中心项目本期结算金额109,490.45万元中包括司法拍卖142套房产偿还债务所结算金额96,519.7万元，扣除被司法拍卖142套房产后本期结算金额为12,970.75万元。

3、上表中东阳-新光天地一期项目本期结算金额1,105.22万元中包括与万厦园林5套房产内部交易结算金额710.70万元，扣除内部交易的5套房产后本期结算金额为394.52万元。

4、上表中东阳-新光天地二期项目本期结算金额831.43万元全部为司法拍卖10套房产偿还债务所结算金额。

5、上表中东阳-新光天地三期项目本期结算金额1,804.23万元中包括司法拍卖10套房产偿还债务所结算金额1,615.71万元，扣除被司法拍卖10套房产后本期结算金额为188.52万元。

6、上表中东阳-欧景名城本期结算金额1,298.17万元全部为与万厦园林内部交易所形成。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至2021年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为3,723万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。

三、核心竞争力分析

房地产业务

公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产开发业务，累计房地产开发面积逾 300 万方，拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。公司房地产项目集中在义乌市及其周边地带，包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市，公司开发项目多位于区域中心地带，作为本土房地产领军企业，公司在该区域品牌影响力良好。

精密机械制造业务

公司精密制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆精密是新中国第一批回转支承生产企业，拥有三十余年回转支承生产经验，产品应用领域广泛，多年来为国内著名企业提供配套产品，并批量出口美国、加拿大、日本、意大利、俄罗斯等国家，拥有良好的市场知名度和美誉度。公司拥有国内先进的生产及检测设备700多台，并利用现有省级企业技术中心、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优势和激励机制，吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究与开发，进一步扩大在国内外的知名度和影响力。通过多年的自主研发、升级及产业化发展，公司在技术积累、专业团队、整体解决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。

四、主营业务分析

1、概述

报告期内，公司积极与债权人及违规担保权人进行沟通协商，与部分债权人及担保权人达成了债务和解协议并收到了部分担保权人的单方不可撤销债务豁免函，化解了部分债务风险的同时使公司的资产负债率有了一定幅度的下降；公司房地产开发业务未取得新的开发项目，房地产业务除了使酒店经营、商业运营、物业租赁业务保持稳定外，主要以去库存、去杠杆为主，房地产业务保持基本稳定；精密机械制造业务受宏观经济环境及行业调整的影响，较上年度有一定幅度的下降，但保持了稳定发展。

报告期内，公司实现营业收入17.56亿元，同比增长5.20%，实现归属于上市公司股东的净利润7.01亿元。由于报告期内公司与部分债权人及违规担保权人达成和解协议，形成债务重组收益20.48亿元，为控股股东担保司法拍卖公司房产偿还债务形成其他收益4.87亿元，当期经营扭亏为盈。

1、报告期内，公司房地产业务结转销售收入8.91亿元，同比增长49.09%。其中，公司商品房销售6.28亿元，同比增长72.73%，主要是受义乌市2021年度房地产市场行情利好的影响，万厦房产及世茂中心库存商品房销售收入增加1.2亿，公司为了去库存去杠杆回流资金，对建材城库存商品房加大促销力度，新光建材城红椿名都项目销售收入较2020年度增加1.51亿元；公司商业及酒店业务实现销售收入1.02亿元，同比增长15.43%；公司物业出租业务实现收入1.52亿元，同比增长9.76%。2、报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入8.65亿元，同比下降19.27%，主要是因为报告期内公司出售长沙方圆和同盛装备股权，导致上述两个公司不再纳入合并范围所致；同时受大基建和房地产增速放缓等因素的影响，公司精密机械制造业务有一定幅度的下降，但仍保持了稳定发展。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一体的回转支承产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公司生产的回转支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、各种工况下使用。精密机械制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价值，坚持走可持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。

五、公司未来发展的展望

（一）2021年工作回顾

受以前年度控股股东违规资金占用及为控股股东担保事项的影响，公司持续多年陷入债务危机困境。报告期内，公司持续推进债务风险化解举措，积极与债权人及担保权人沟通协商，与部分债权人及担保权人达成了债务和解协议，并得到部分担保权人的谅解获得部分利息与罚息的债务豁免，缓解了部分债务风险的同时使公司的资产负债率有所下降；报告期内，经债权人申请，金华市中级人民法院批准并指定临时管理人，公司启动预重整，临时管理人公开招募的投资人提交了初步方案，拟通过司法重整消除控股股东违规事项对公司影响的同时化解整体债务风险；报告期内，公司房地产业务未取得新的开发项目，总体上保持了酒店经营、商业运营、物业租赁业务稳定运营；报告期内，精密机械制造业务虽受出售子公司及疫情宏观经济环境等影响，经营业绩较上年度呈下降趋势，但保持了稳定发展。

报告期内，公司实现营业收入17.56亿元，同比增长5.20%，实现归属于上市公司股东的净利润7.01亿元。报告期内公司扭亏为盈主要源于非经常性损益，其中：与部分债权人及担保权人达成和解协议，形成债务重组收益20.48亿元，为控股股东担保司法拍卖公司房产偿还债务形成其他收益4.87亿元。

（二）2022年面临的风险与经营环境

根据深交所《股票上市规则（2022年修订）》，公司股票将于2022年终止上市。由于债务负担依然沉重，公司股票终止上市后，债权人要求强制执行的风险加剧，公司正常运营业务相关资产被冻结、查封、划转的风险加剧。公司股票终止上市后，控股股东破产重整面临重整失败的风险，公司司法重整也将面临重大的不确定性。公司持续经营将面临更复杂的环境和前所未有的挑战。

面对复杂的经营环境与公司实际情况，能否化解风险，保持公司可持续发展的可能，是当前工作的重心。

（三）2022年度经营计划

2022年，公司克服困难，做好重点工作主要包括：

（1）争取各方支持，可持续产业正常运营

公司将积极与债权人沟通协商，争取各方支持，妥善处理债务风险，稳定员工与核心管理团队，努力保持可持续产业正常运营。

（2）积极通过司法程序，维护公司正常权益

2022年，公司将持续通过司法程序解决债权债务问题，努力减少公司损失；同时，公司将持续实践通过司法程序化解公司整体危机的可能。

2022年经营计划是公司依据自身状况与业务发展情况制定，并不代表公司对2022年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。