每日速讯：阳光股份2022年年度董事会经营评述

阳光股份（000608）2022年年度董事会经营评述内容如下：

(相关资料图)

一、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京和成都。

2022年以来，受外部环境影响，消费市场尤其是聚集型、接触型消费受到冲击，一定程度上拖累消费增速。根据中指研究院综合整理的数据，2022年我国实现社会消费品零售总额44万亿元，同比下降0.2%，分消费类型来看，2022年，商品零售额同比增长0.5%，餐饮收入同比下降6.3%。但线上消费需求依旧稳步释放，2022年全年，全国实物商品网上零售额同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。尽管短期内外部环境对消费市场的扰动较大，但依托于超大规模市场优势，在扩大内需战略基点下，我国消费市场依旧显现韧性。2023年，随着扩内需促消费政策不断发力显效，消费市场或将迎来复苏。

一、北京商业地产市场情况

购物中心方面，外部环境的变化对北京零售市场产生了较大的冲击，整体市场表现较为低迷，经历了短暂的停业或缩短营业时间，业主和租户都承受着较大的运营压力，绝大多数业主采取以价换量的租赁策略对冲空置压力。根据仲量联行的数据，全市仅有9个标杆项目维持租金平稳，但市区购物中心的空置表现并没有出现大幅滑坡，截至2022年末仍维持在7.9%水平。

2023年随着外部环境的改善，北京零售市场也将迎来快速恢复期。此外，近期北京发布《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》的同时，也启动了新一轮商圈改造提升行动计划，其中崇文门、东直门、朝青、中关村等区域都是重点推进升级的区域，预计这些区域的老旧改造项目及处于停滞状态的商业项目也将逐渐被盘活投放市场，整体市场将迎来提质升级的加速期。

写字楼市场方面，根据高力国际数据显示，乙级市场年度净吸纳量从去年的33.5万平方米降低到-15.8万平方米，第四季度乙级市场净吸纳量为-6.5万平方米，全年需求侧表现持续疲软且四季度未出现实质性恢复。城市北部的子市场，如望京酒仙桥，处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。

二、成都商业地产市场情况

购物中心方面，整体市场需求略显疲软但处于恢复态势，根据高力国际数据，全市空置率环比上升至12.5%。随着外部环境的改善以及经济的复苏，居民消费意愿预计会逐步回升，同时基于成都市打造国际消费中心的辐射力和本身城市的消费属性，预计将持续获得品牌方的青睐。预计2023年全市优质零售商业市场仍将继续保持供应放量态势，高力国际预计供应持续放量下，2023年全市空置率或有小幅抬升。随着新增供应回落，全市空置率或于2024年逐渐下行。

写字楼市场方面，根据高力国际数据，2022年四季度的空置率同比上升7.6%至22.7%。成都市委十四届二次全会经济工作会议召开，会议提出坚持把高质量发展作为现代化建设的首要任务，加快建设全国重要经济中心、全国重要科技创新中心、西部金融中心、国际消费中心城市、国际门户枢纽和世界文化名城“四中心一枢纽一名城”。高质量发展推动成都城市能级进一步提升，成都甲级写字楼市场未来预计将迎来供应和需求的双增长。高力国际预计，明年较高供应下全市空置率或仍将保持上升趋势，2024年，随着新增供应同比一定程度上回落，空置率将小幅下降。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。

（一）商业运营管理业务

公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获取管理服务收入。

（二）物业租赁业务

包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出租获取租赁收入。截至2022年底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米。

（三）商住尾盘销售业务

本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目的车位销售。

未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。

三、核心竞争力分析

1、良好的品牌知名度和影响力

公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。

2、丰富的商业运营管理经验

公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。

3、运营项目成熟多样

公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

四、主营业务分析

1、概述

报告期内公司实现营业收入38,119.46万元，较上年同期减少32.84%；实现净利润-38,242.73万元，其中归属于母公司股东净利润-38,418.50万元，主要由于2022年度宏观经济环境和房地产市场下行，经评估认定公司持有的投资性房地产公允价值有较大幅度的下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失和长期股权投资减值损失。同时报告期内公司可销售尾盘项目货值较上年减少，销售毛利率较上年有所降低，导致报告期内尾盘销售收入和利润均出现下滑。

（1）物业租赁业务实现营业收入14,963.31万元，较上年同期减少4,513.20万元，下降23.17%，占公司营业收入的39.26%。主要是报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。

（2）尾盘销售业务实现收入20,450.08万元，较上年同期减少15,956.37万元，减少43.83%，占公司营业收入的53.65%。主要是报告期内可销售尾盘项目货值较上年减少。

（3）商业运营业务实现营业收入2,616.13万元，较上年同期增加1,823.14万元，增长229.91%，占公司营业收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理收入增加所致。

五、公司未来发展的展望

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

适用□不适用

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

□适用不适用

三、核心竞争力分析

1、良好的品牌知名度和影响力

公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。

2、丰富的商业运营管理经验

公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。

3、运营项目成熟多样

公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

四、主营业务分析

1、概述

报告期内公司实现营业收入38,119.46万元，较上年同期减少32.84%；实现净利润-38,242.73万元，其中归属于母公司股东净利润-38,418.50万元，主要由于2022年度宏观经济环境和房地产市场下行，经评估认定公司持有的投资性房地产公允价值有较大幅度的下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失和长期股权投资减值损失。同时报告期内公司可销售尾盘项目货值较上年减少，销售毛利率较上年有所降低，导致报告期内尾盘销售收入和利润均出现下滑。

（1）物业租赁业务实现营业收入14,963.31万元，较上年同期减少4,513.20万元，下降23.17%，占公司营业收入的39.26%。主要是报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。

（2）尾盘销售业务实现收入20,450.08万元，较上年同期减少15,956.37万元，减少43.83%，占公司营业收入的53.65%。主要是报告期内可销售尾盘项目货值较上年减少。

（3）商业运营业务实现营业收入2,616.13万元，较上年同期增加1,823.14万元，增长229.91%，占公司营业收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理收入增加所致。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

适用□不适用

单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

是□否

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

适用□不适用

本报告期内商住尾盘销售的商铺、公寓销售面积较往年增大所致。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用不适用

（5）营业成本构成

行业和产品分类

单位：元

单位：元

说明

1、本报告期房地产销售成本下降，主要是销售收入下降所致；

2、本报告期商业运营成本上升，主要是由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理成本增加所致。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

是□否

注销子公司：本公司于报告期内注销北京新业阳光商业管理有限公司、北京瑞景阳光商业管理有限公司、北京新瑞新业企业管理有限公司、北京漷县风度商业管理有限公司4家子公司。

处置子公司：本公司于报告期内处置天津阳光瑞业商业管理有限公司1家子公司。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况

公司主要销售客户情况

公司前5大客户资料

主要客户其他情况说明

□适用不适用

公司主要供应商情况

公司前5名供应商资料

主要供应商其他情况说明

□适用不适用

3、费用

单位：元

4、研发投入

□适用不适用

5、现金流

单位：元

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

适用□不适用

1、经营活动现金流入小计较上年同期减少37.89%，主要是本报告期商住尾盘销售款减少所致。

2、经营活动现金流出小计较上年同期减少44.05%，主要是本报告期支付销售相关的税费及其他经营活动款减少所致。

3、投资活动现金流入小计较上年同期增加10,447.04%，主要是本报告期收到转让子公司股权款所致。

4、投资活动现金流出小计较上年同期减少39.16%，主要是本报告期无形资产等长期资产购置减少所致。

5、筹资活动现金流入小计较上年同期减少68.74%，主要是本报告期新增借款减少所致。

6、筹资活动现金流出小计较上年同期减少54.50%，主要是本报告期偿还借款减少所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

适用□不适用

报告期内公司经营活动产生的现金净流量为1.59亿元，本年度净利润为-3.82亿元（其中归母净利润-3.84亿元），公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异，主要原因是受宏观经济环境和房地产市场下行影响，报告期内产生投资性房地产公允价值变动损失3.88亿元和长期股权投资减值损失0.76亿元，影响净利润共计-3.67亿元，此影响不涉及现金流量。

五、非主营业务分析

适用□不适用

单位：元

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

境外资产占比较高

□适用不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

适用□不适用

单位：元

其他变动的内容

主要是本报告期处置天津阳光瑞业商业管理有限公司股权使投资性房地产减少所致。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用不适用

公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用不适用

公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用不适用

公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用不适用

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用不适用

九、主要控股参股公司分析

适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元

适用□不适用

主要控股参股公司情况说明

无

十、公司控制的结构化主体情况

适用□不适用

2014年2月28日，本公司完成了对上海锦赟100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年，本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。

有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金100万出资；(2)中信信托通过发行信托募集资金认购首期A类合伙人份额1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金2.5亿认购B类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金1.5亿和1亿出资认购C类有限合伙人份额；

普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资比例为4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光60%的股权，进而间接控制聚信新业。

有限合伙人各方收益分配顺序如下：

（一）A类有限合伙人

A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍。

（二）B类有限合伙人

B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回购B类的份额。或者本公司可强制以年化15.4%的成本主动收购B类的份额。若B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则B类在有限合伙清算时按分配顺序在A类分配完之后，和C类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在B类和C类的本金都分配完后，优先分配B类的基准收益为10.4%，再分配C类的基准收益10%，之后的为超额收益。

（三）C类有限合伙人

C类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在A类的本金收益和B类的本金分配完后，再分配C类本金。若本公司在第四年开始选择强制收购B类的份额，则A类和B类都属于固定融资性的合伙人，C类享有清算融资后的所有剩余权益。亦可由B类强制要求本公司进行回购。

（四）超额收益

若B类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完A类本金收益、B类本金和基准收益、C类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和B类及C类合伙人中进行分配。

聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的相关活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决策是对聚信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营方面多年的经验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。

2017年4月25日，本期A类产品赎回，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。

2017年7月17日，本期B类产品赎回，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。

各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各方合称“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，全体合伙人一致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议项下合伙人的任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人民币100万元，并将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。

根据北京瑞业、天津瑞升、永盛智达三方签署的《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，合伙企业合伙期限为八年，即2014年1月23日至2022年1月22日，存续期间届满，经全体合伙人一致同意，合伙期限延长至2024年1月22日。

同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合0.1%股权转让给北京瑞业。

2020年3月4日，中信信托将其全资子公司中信聚信所持聚信阳光40%股份在北京产权交易所挂牌出售，北京瑞业已摘牌并完成工商变更，变更后的股权结构如下图所示：

十一、公司未来发展的展望

（一）行业格局和趋势

根据国家统计局数据，2022年我国实现社会消费品零售总额44万亿元，同比下降0.2%。展望2023年，随着2022年年底经济逐渐复苏和促进消费举措提振消费预期，根据OxfordEconomics的预测，2023年全年社会消费品零售总额有望实现9%的同比增长。国内消费市场迅速回暖，居民线下消费意愿增强，核心商圈引领购物中心租金企稳回升，根据世邦魏理仕数据，全国18个主要城市核心商圈的租金有望在2023年实现0.9%的同比增长。经济动能和企业景气度的提升将使写字楼市场需求的下行趋势迎来拐点，预计写字楼租赁需求将于2023年二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量，与过去五年均值相当。

（二）公司发展战略

2023年公司将以“问题”为导向，围绕2023年度重点经营目标、重大工作革新变化，实施以“管理优化、专业提升”为主题的“精细化管理年”工作，通过“一个主题、四个原则、六个聚焦”，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展，以精细化管理推动公司高质量发展。

同时，积极探索创新业务，充分结合现有资源，创造新的利润增长点，优化公司业务结构和经营模式；持续盘活闲置资产，“反哺”主营业务和新业务拓展，为实现公司2023年经营目标提供有力保障。

（三）经营计划

1、精细化运营管理，全面提升效益

公司将以提升商业物业价值为核心，致力精细化管理，全面梳理商业运营系统，通过运营标准化建设和体系化管理夯实基础，充分挖掘经营资源，提升运营效益；优化升级各项目服务品质，强化一线人员服务意识，赢得客户信任与好评，进一步达成良性的共赢合作；结合市场发展情况和购物中心定位，及时从消费需求端出发调改品牌组合，引进引流聚客作用明显、承租能力较强的新型业态品牌；重点维护写字楼在营租户的关系以拓展其新的扩租需求，打好产品升级多元化和营销策略灵活化的组合拳以吸引新租户、刺激成交率，力争达成2023年度出租率目标。

2、拓展优质项目，扩大商业规模

持续关注大湾区以及周边城市核心地段的优质商业项目，聚焦中小型存量商业项目，多渠道、全方位发掘轻资产输出合作模式，充分利用公司商业管理的经验优势，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，加大商业运营项目规模，提升公司整体品牌价值。

3、转化新产业（300832）项目，寻求利润增长点

在充分考虑风险的情况下，加大新赛道的行业研究，拓宽行业与产品形式，筛选与公司商业基因契合的选项，探索适合公司发展的模式，力争尽快实现接触项目的转化。

4、优化激励机制，强化人才梯队建设

公司将继续完善内部管理，通过优化激励及绩效考核机制，兑现管控效果，全面激发公司经营活力，推动2023年经营目标的完成；围绕各层级人才需求，内外并举，加强各专业条线人才甄选与引进，建立“储备干部”人才库，强化后备人才梯队建设，优化培训体系，为业务赋能与蓄能，从根本上提升公司核心竞争力。

（四）可能面对的风险

1、市场经营风险

2023年预计部分租赁需求、品牌拓店速度将缓慢释放，为维持出租率的稳定，或以降租的方式挽留老租户，将一定程度上面临租赁收入减少的风险。为应对上述风险，公司将通过推动商业提质升级，整合多方资源，助力入驻租户提振经营信心，稳步复苏，稳定出租率，保障租赁收入目标达成。

2、行业竞争加剧的风险

随着外部环境的逐渐改善，龙头商业地产的发展与成熟，行业内品牌企业之间的竞争更加激烈。如果公司不能在竞争中持续发力把握时机，将对公司经营产生不利影响。面对上述风险，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断提升核心竞争力和抗风险能力，推动公司持续健康发展。

3、人才储备不足与团队管理风险

随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。

4、融资、信贷、利率风险

公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。为应对上述风险，公司将积极研究融资政策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现金流安全。