热点聚焦：凤凰股份2022年年度董事会经营评述

凤凰股份（600716）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

（一）公司开发项目进展情况

(资料图片)

2022年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.5万平方米。

1.南京NO.2022G22地块（玄武区双拜巷）项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，总投资额为35亿元，本年实际投资额约24.36万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目正在进行场地整理及土方工程施工。预计2023年第三、四季度开始销售，计划2025年5月份竣工完成。

2.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.5亿元，本年实际投资额约为17,500.00万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2022年12月底，9栋多层住宅已完成室外配套工程，7栋多层住宅已完成内外墙粉刷，2栋多层住宅在施工地下室底板，4栋高层主体结构已封顶，2栋高层施工至主体结构23层。2022年12月9日，项目首次开盘销售，累计签约面积4096.15平方米，签约金额4702.82万元。2023年年底将实现已售多层住宅竣工交付。

3.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资额为13.8亿元，本年实际投资额为4766.83万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团多层住宅已交付；4组团低层双拼别墅可销售面积约21,777.03平方米，已于2022年1月3日全部交付；3组团低层双拼别墅已预售，可售面积为11,237.45平方米；活动中心总面积5,797.46平方米，(地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76），目前已装修并投入使用（公司办公、物业办公、售楼处），因正式用电配电房位于康复中心地下室，所以暂时使用临时用电，未通过竣工验收；康复中心总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），目前已封顶。康复中心因不可抗因素进度滞后，目前已将3组团与康复中心、活动中心分期，将3组团先验收，目前正在办理中，预计2023年3月30日交付。

（二）公司已完工项目去库存销售情况

2022年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2022年各项目累计实现销售面积20,597.42平方米，累计实现合约销售额28,486.62万元(含合肥项目车位销售额13.8万元）。其中，宜兴项目累计签约11,841.08万元，剩余住宅可售面积6,649.30平方米；泰兴项目累计签约5070.61万元，剩余住宅商铺等可售面积3,532.36平方米；南通项目累计签约4055.40万元，剩余办公可售面积22，343.77平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约4702.82万元，剩余住宅等可售面积152,121.75平方米；镇江凤凰和润项目累计签约1539.79万元，剩余商业可售面积3831.71平方米；盐城项目累计签约1263.12万元，剩余商业办公可售面积67,412.05平方米；合肥项目剩余办公可售面积70,672.32平方米。

（三）健康养老产业的试点

报告期内，公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推动在养老产业的试点。公司在江苏宜兴重点打造健康养老地产试点项目—凤凰怡然居，该项目计划完成养老物业的定位规划、设计、建设和装修，确定运营团队，开展医养融合的小型CCRC机构的试运营。前期重点是确定恰当的开发模式和盈利模式，打好基础，开发周边市场需求，并积累声誉。

（四）继续保持规范治理的良好态势

公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开股东大会2次、董事会9次、监事会5次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、完整。

二、报告期内公司所处行业情况

据国家统计局数据显示：

一、房地产开发投资完成情况

2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539平方米，下降14.3%。

二、商品房销售和待售情况

2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中，住宅销售额下降14.3%。

2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

三、房地产开发企业到位资金情况

2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金54940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

依据国家统计局的官方数据来看，2022年房地产行业整体都有下降趋势。销售金额和面积上，出现较大幅度的下跌，主要是受大环境经济下行的影响，购房需求下降、延后现象严重；房价在城市中也表现出了明显的分化，一二线城市房价相对坚挺，三四线城市价格下行压力更大，整个行业经历着历史以来较长、幅度也较大的调整周期。开发投资建设及开竣工面积均呈下降趋势，出现这一现象的主要原因是2022年受停贷烂尾风波的冲击，房地产行业信用风险持续发酵，土拍市场依旧呈现不积极的态势，开工面积及投资总额大幅度缩水。

三、报告期内公司从事的业务情况

（一）主要业务

公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。

（二）经营模式

公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化MALL综合体，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建设与运营，为公司产业转型的方向进行探索。

四、报告期内核心竞争力分析

(一)体制优势

公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，连续14届入选“全国文化企业30强”，位列2022“全球出版50”强第10位，综合实力位居全国前列。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。

（二）文化品牌优势

公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。

（三）养老资源优势

公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。

（四）资金优势

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司坚持稳健经营，坚守三道红线，量入为出，资产负债比维持在健康水平，公司现金相对较为充足。加之控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可随时通过减持部分南京证券（601990）股票、出售华夏证券ETF回收现金，确保公司正常经营资金流动顺畅。

（五）管理优势

公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入607,557,578.00元，归属于母公司股东的净利润为-391,356,525.48元。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

从需求端来看，房地产行业在行政、金融、税收方面合理调整限制，着力扩大有效需求，释放消费潜力。政策层面：2022年国家相继出台的政策包括有低能级城市取消限购、限价，高能级城市结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。截至2022年年底，超30个城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。金融层面：已经出台的政策包括下调房贷利率、部分城市降低首付比例、调整首套房认定标准，阶段性换房个税返还、契税补贴。

从供给端来看，扎实做好“三保”工作，“保交楼、保民生、保稳定”是主旋律。一方面要改善优质房企资产负债情况，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组。2022年因房地产景气度下降，出险房企较2021年继续增多，由于信用水平的差异，央国企和民营企业在融资方面出现了显著分化，自2022年11月以来，房地产融资政策“三箭齐发”，已经取得一定成效。2022年央国企占到境内债发行规模的87%，同比提升13%，发债规模超过100亿元的11家主流房企均为央国企或混合所有制企业，逆势迎接信用扩张。民营房企受信用风险拖累，不管是否出险，有息负债均出现收缩（数据来源于wind）。今年证监会提出的股权融资方面调整优化五项举措，为房企融资提供充足的渠道，有利于改善行业资产负债情况。另一方面金融支持再加力，保交楼贷款再加码，金融机构接手合作项目等举措，在一定的程度上助力房地产行业化解风险。

房地产行业受大环境经济下行等因素的影响，呈现出购房需求延后的现象，但随着一系列宏观政策的优化调控，展望未来，经济修复的信心也将随之提升，购房需求的延后也将有所好转，行业模式也将迎来新的转变。

(二)公司发展战略

2023年，公司将重心转移至南京，精雕细琢打造好产品，深耕南京。公司也将继续实施稳中求进的发展战略，面对房地产行业的发展现状，稳步调整发展模式，依托现有资源，稳健经营，大力促进公司业务转型，回报股东，回馈社会。

(三)经营计划

2023年公司将继续以房地产开发为核心业务，重点抓好双拜巷G22项目的施工进度和产品质量，精雕细琢、精益求精，把该项目打造成为公司回归南京市场的样板工程和形象工程；同时加大去库存的力度，抓销售促回款，加强现金流管控，完善公司治理，加强对项目的管控，关注人才的培养，为公司后续经营发展提供动力。

1、重质量、抓进度，积极推进新项目的建设工作

2022年7月，公司中标南京NO.2022G22地块，将业务发展重新聚焦于南京市。公司将上下聚集力量，精雕细琢，加快推进项目建设，全力打造好产品，推动组织架构与业务发展相匹配，将该项目作为重回南京市场并立足市场的重点项目来打造，努力寻求出适合公司发展的经营模式，为公司今后的持续发展奠定坚实的基础。

2、抓销售、促回款，加快去库存步伐

截止2022年年底，公司尚有库存办公、商业、住宅合计可售面积约32万平方米，其中，镇江和颐居项目剩余可售面积约15.2万方，合肥项目约7.06万方，盐城项目约6.74万方，南通项目约2.23万方，宜兴项目约0.6万方，泰兴项目约0.35万方，其中，办公和商业占库存的90%以上。受经济下行压力的影响，加之项目均处于去化难度更大的三四线城市，区位环境不突出，城市供需失衡，公司的产品结构办公商业占比高，所以去化压力非常大。2023年公司计划抢抓营销窗口期，深挖社会资源，摸清目标客群，精心制作营销方案，力争在去库存上有所突破。

3、盯市场、抓机会，加快金融资产合理变现

目前公司所持有的金融资产有南京证券及华夏证券ETF，公司将综合判断金融资产的内在价值，根据市场行情抢抓时机减持变现，实现金融资产盘活价值，为公司今后的拿地再发展提供资金保障。

以上经营计划的实现可能受各种因素的影响存在不确定性，不构成对投资者的业绩承诺，请投资者理解经营计划与业绩承诺之间的差异，注意投资风险。

(四)可能面对的风险

1、宏观经济风险

房地产行业受宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响，现阶段中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓，前景尚不明朗，国内外经济形势面临着较多的不确定因素，宏观经济形势影响房地产市场的供求关系、产品结构等，并可能使房地产市场产生波动。

2、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响比较大。目前，国家对房地产行业的调控趋势将更加注重稳定发展，同时区域调控政策存在一定的差异化。公司将加强政策研究，适应调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售等环节做好充分的准备工作。

3、行业风险

近几年，房地产行业因整个大环境的不景气出现需求下降、供应过剩等情况，作为房地产企业，销售以及业绩状况也受很大的影响；现阶段，随着一系列调控政策的出台，房地产行业的模式也发生着改变，公司应谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构以及营销策略。

4、经营风险

房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等均有较高的要求。同时，房地产经营涉及的行业范围比较广，合作单位比较多，需接受规划、国土、建设、房管等多方面的审批与监督，这对于公司在开发控制能力方面提出比较高的要求。公司作为上市房企，具有丰富的经营经验，但在目前错综复杂的房地产形势下，对于项目运作的整体把控，应以更专业、更谨慎的态度来经营。