当前通讯！中外环间又一王者板块崛起 桃浦板块或将成价值高地

在第三轮土拍中，桃浦地块再一次进入到大众的视野，此次土拍中，桃浦板块涉两幅宅地，宝华以56.045亿元竞得一幅纯宅地，溢价率约9.46%，是三批次最高的地块，截至目前，桃浦板块已经有4幅地块待入市。

房地联动价约8.3万/平的价格让很多本地人直呼太贵，“老化工厂区、工业园区、环境差、配套不完善……”始终留存在一代人的印象中。其实，桃浦板块在2035规划中计划打造桃浦智创城，自2013年起，该板块围绕“国际创新城”定位，计划建设成为上海市转型发展的示范区、上海科技创新中心的重要承载区，规划能级还是比较高的。

根据规划，桃浦智创城北起沪嘉高速，东至真北路，南邻沪宁铁路，西至外环线，总面积7.9平方公里，是上海中心城区现存最大的集中连片成规模开发的区域。

(资料图片仅供参考)

其中，以南何支线为界，支线以西为原桃浦工业区，面积约4.2平方公里为核心区，包含商业办公209万方、住宅社区110万方、科研设计76万方，其他配套34万方。支线以东面积约3.7平方公里为拓展区。

未来将建设成为以生态绿地、生命健康产业和宜居社区为核心功能，生态环境优美宜人、学研产联动发展、生活配套多元便利的健康城区。

桃浦智创城的科研设计用地约76万方。截至目前，已经有Ehealth孵化器、螳螂慧视、加拿大声纹人工智能等知名企业入驻园区，涵盖生物医药、人工智能、大健康、智能制造等多个高科技领域。此外，智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心、黄家花园等项目建设也都在全力推进中。

交通方面，板块近地铁11号线祁连山路站以及15号线古浪路站，可通往嘉定新城、徐家汇、徐汇滨江、前滩、张江南等区域，也可连接地铁2号线、3号线、13号线等多条线路，畅通全城，此外，还有地铁20号线、26号线正在规划中，开通后将能够缓解居民出行压力。另外，板块北有沪嘉高速、东有中环、西近外环，自驾也十分方便，周边还有上海西站，平时前往长三角区域也是比较便利的。

但板块的商业、教育、医疗方面相对缺乏，目前商业方面，周边只有桃浦星品荟，教育方面有上海儿童世界基金会普陀幼儿园古浪分院、上海外国语大学附属普陀实验学校等，医疗方面有上海德济医院。值得一提的是，桃浦智创城有商业和教育用地规划，建成后板块的配套将会得到提升。此外，桃浦智创城核心区内50公顷绿地向北延伸，北扩后的绿地总面积将达到100公顷，呈“丁”字形，由一系列人行道、林荫道、广场、桥梁、观景道组成，未来将成为中心城区最大规模的公共绿地，要知道，在市中心区域，这样大面积的生态绿地是非常稀缺的。

桃浦智创城整个区域由26块住宅用地组成，是外环内少有的连片开发的区域，26幅宅地中4幅地块已拍，房地联动价均为83000元/平，略高于4年前中环名品公馆开盘备案价的高位。这一联动价也较为直观地反映出，桃浦智创城的板块价值。

从上图可以看出，4幅地块均位于绿地的东侧，二轮土拍地块紧邻绿地，其中，普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块东至绿松路，西至景泰路，南至桃菊路，北至古浪路，由金茂竞得，容积率2.5，溢价率8.91%，未来将至少提供597套住宅，该地块在此之前发布了开发建设导则，建筑立面管控要求建筑风格及材质应现代简洁，宜采用金属、石材、玻璃等建筑材料，不宜采用涂料、真石漆等建筑材料。这个要求一定程度上减少了墙体表面脱皮、遇雨水泛白、太阳暴晒发黄、开裂、掉色等现象。同时还要求，精装修管控要求户内精装修单方造价不低于4000元/平方米。

普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)037-01地块东至规划方渠路，西至景泰路，南至规划037-02地块，北至桃菊路，由知名房企宝华竞得，该地块是一幅商住混合用地，涵盖了85%的住宅以及15%的商业，规划容积率2.5，中小套型不少于70%，未来至少提供266套住宅。目前建设规划已公布，根据规划，项目将拟建5栋14F住宅、1栋5F商业以及部分配套用房。

普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）027-01、039-01地块西至规划绿松路，北至古浪路，也是一个商住混合用地，占地面积约3.14公顷，容积率约2.5，该地块由中环竞得。普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块东至规划绿松路，南至古浪路，西至景泰路，北至规划桃惠路，占地约4.69公顷，容积率约2.5，该地块被宝华竞得，9.46%的溢价率也能侧面反映出土地的价值。

在绿地、产业、规划不断落地之后，桃浦智创城吸引了金茂、宝华、中环等知名房企的目光，名企的加入无疑将为整个桃浦板块商品住宅市场注入新鲜血液，未来板块房源市场热度不言而喻，作为上海外环内少有的全新空地整体规划，桃浦板块未来的发展潜力是非常值得期待的！