大连友谊2023年半年度董事会经营评述

大连友谊（000679）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司实现营业收入8,244.00万元，同比增长0.72%；归属于上市公司股东的净利润为亏损558.51万元，同比减亏76.70%。其中：公司零售业实现营业收入8,125.59万元，同比减少0.44%，占公司总体营业收入比重为98.56%；地产业实现收入112.45万元，同比增长367.56%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，但未达到预期盈利水平；（2）本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的土地增值税清算审核结论调整多计提的相关税金，致使净利润同比增加。

(相关资料图)

公司主营业务之一为零售业。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%，其中除汽车以外的消费品零售额205,178亿元，增长8.3%。按消费类型分，2023年上半年商品零售203,259亿元，同比增长6.8%；餐饮收入24,329亿元，增长21.4%。按零售业态分，2023年上半年限额以上零售业单位中便利店、专业店、品牌专卖店、百货店零售额同比分别增长8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售额同比下降0.4%。2023年上半年，全国网上零售额71,621亿元，同比增长13.1%。其中，实物商品网上零售额60,623亿元，增长10.8%，占社会消费品零售总额的比重为26.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长8.9%、13.3%、10.3%。2023年上半年，实体零售业企业虽然出现消费复苏，发展向好的局面，但零售业企业仍然处于转型优化升级的阶段，在市场份额的提升、发展壮大等方面仍然面临诸多限制因素。网上零售方式以及线上销售渠道多样化，如直播电商、兴趣电商、内容电商等，对实体商场的业务发展产生了巨大的冲击。网上零售的发展，势必进一步挤压实体商场的市场空间。新的消费理念和消费习惯，也进一步影响到了实体零售业企业的经营和发展。零售业仍需坚持进行转型优化升级，以提高自身的竞争力。

公司主营业务之一为房地产业。根据国家统计局数据显示，2023年上半年全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%。其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。2023年上半年房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557,083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36,340万平方米，下降24.9%。2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。同时积极表态以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。

公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，区域内有多家大型零售企业，竞争比较激烈。为实现公司零售业稳定发展，公司仍坚持以现有业务区域为发展重心，强化品质保证，贴近生活，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，确保公司的经营优势和市场影响力。报告期内，公司零售门店销售正在逐步恢复中，但距离以前年度销售水平仍有差距，销售未达预期。

（一）门店基本情况

（二）门店变动情况

报告期内公司门店未发生变化。

（三）门店店效信息

（四）报告期内线上销售情况

（五）商品采购与存货情况

1、前五名供应商情况

2、存货管理政策

（1）存货的计量

①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

②发出存货的计价方法：采用先进先出法。

（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（3）存货的盘存制度

采用永续盘存制。

（4）低值易耗品的摊销方法

采用“五五摊销法”核算。

3、仓储与物流情况

公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。

公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主

动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型发展方案。

发展战略和未来一年经营计划

公司基于“金石谷项目”现状，积极通过谋求与其他企业合作，通过调研确定项目转型发展方向，充分利用金石谷项目的资源禀赋，寻找适合项目特点的合作产业。公司初步确定转型方向是以休闲、度假、康养为核心产业内容，牵动地产开发的田园综合体。后续，公司将积极的与政府主管部门保持沟通，在取得书面批复后正式启动具体相关工作。

二、核心竞争力分析

（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。

（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。

（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。

三、公司面临的风险和应对措施

（一）市场竞争风险

公司零售业门店所处区域内，存在多家知名大型零售企业，区域内竞争一直较为激烈，进一步分流现有消费市场。多种新零售模式在线上销售渠道的助力下，进一步加剧了竞争和对实体零售门店的冲击。

应对措施：公司零售业在保民生、稳销售的基础上，巩固和强化经营优势，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，营造多元化的消费场景和亲情化的购物体验，提升自身竞争力。

房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。

应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。

（二）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。

应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。

（三）资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。

应对措施：一方面加强盘活存量，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。