宁波联合2022年年度董事会经营评述

宁波联合（600051）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

本报告期，公司营业收入26.57亿元，营业成本23.65亿元，分别完成年度经营计划的113.1%和119.4%，主要系煤炭进口业务量超出预期，致使子公司进出口公司销售收入和销售成本共同超计划；费用总额1.47亿元，完成年度经营计划的67.1%，主要系销售费用的实绩低于计划所致，低于的主要原因是温州和晟公司由于房产销量减少致使营销开支相应减少。与上年相比，本年业绩下降的主要成因是主营业务利润减少，系子公司温州银和公司商品房销售收入较去年大幅减少所致，减少的主要原因是其竣工交付的房产面积减少。

(资料图)

1、电力、热力生产和供应业务

报告期内，本业务完成发电量27,857万度，较上年减少11.6%；完成售电量34,676万度，较上年增长1.5%；完成售热量146万吨，较上年减少12.1%；实现营业收入61,052万元，较上年增长5.1%；实现净利润8,504万元，较上年增长12.0%。

报告期内，由于宏观经济下滑，区域内用户用电、用热需求受到不同程度影响，是导致售电量增速下降，售热量减少的主要原因；然得益于热网、电网的政策性迁改补偿收入，使净利润保持增长。

报告期内，全资子公司热电公司扎实开展公司安全生产与环保排放监管；加强煤炭供应链管理；科学开展生产运维，有序推进技改升级，精细动态做好一厂两网的运行管理。规范内部控制体系运行，完善用人机制、强化培训考核。稳步推进电力业务建设，做好售电业务发展与区域光伏等新能源项目建设，截止报告期末已完成光伏项目装机容量1590Kwp。

2、房地产业务

本报告期，公司房地产业务实现收入3.43亿元，较上年减少80.4%，减少的主要原因是子公司温州银和公司商品房销售收入减少。报告期内施工总建筑面积51万平方米，其中：合营公司温州和欣公司新开工苍南县灵溪镇江南新区B-24地块和欣丽园项目建筑面积21万平方米,子公司温州和晟公司竣工雾城半山半岛旅游综合体一、二、三期10万平方米，报告期末在建建筑面积41万平方米。具体经营情况如下：

（1）子公司温州银联公司、子公司温州银和公司、子公司温州和晟公司、子公司龙港和立公司和合营公司温州和欣公司按计划有序推进各项目的工程建设和各项经营工作。截至本报告期末：子公司温州银联公司天和家园二期签约面积6.50万平方米（累计可销售面积7.53万平方米）；瑞和家园（商业）签约面积0.42万平方米（累计可销售面积1.64万平方米）。子公司温州银和公司银和望府、银和新天和家园一、二期已售罄；泰和云栖项目工程建设进展顺利，主体结构结顶并进入内装及市政、绿化配套施工，签约面积0.49万平方米（累计可销售面积2.24万平方米）。子公司温州和晟公司的雾城半山半岛旅游综合体一期、二期和三期工程建设顺利收尾并完成竣工备案，一、三期商品房签约面积0.32万平方米（累计可销售面积5.05万平方米，其中报告期内新增可销售面积3.27万平方米）。子公司龙港和立公司的天和景园工程建设进展顺利，主体结构结顶并进入内装及市政、绿化等配套施工，签约面积0.56万平方米（累计可销售面积3.94万平方米，其中报告期内新增可销售面积1.87万平方米）。合营公司温州和欣公司的和欣丽园项目开工后工程建设进展顺利，局部已主体结构结顶并顺势开盘，签约面积1.69万平方米（累计可销售面积6.24万平方米）。

（2）全资子公司嵊泗公司继续做好天悦湾滨海度假村A区的商品房销售及售后服务工作。截至本报告期末，天悦湾滨海度假村A区商品房签约面积3.49万平方米（累计可销售面积5.03万平方米）。为优化经营结构，降低运营成本，自2022年7月1日起，公司将位于浙江省嵊泗县天悦湾滨海度假区的安梵酒店及配套别墅等资产整体出租，租赁期间公司不再自营上述酒店业务。

（3）全资子公司梁祝公司继续做好逸家园一、二期住宅及住宅底商的尾房销售工作。截至本报告期末，一期住宅及住宅底商签约面积6.30万平方米（累计可销售面积6.41万平方米）；二期住宅及住宅底商签约面积8.83万平方米（累计可销售面积9.18万平方米）。为优化经营结构，降低运营成本，自2022年1月起，梁祝公司将梁祝文化园的资产进行了整体出租，租赁期内梁祝公司不再自营梁祝文化园景区经营业务。

（4）全资子公司建设开发公司所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发区域的存量土地，其开发的前期工作仍努力推进之中。此外，存量房产的处置工作仍继续推进。

3、批发业务

本报告期，子公司进出口公司在持续强化风险控制的前提下，多措并举，积极应对外贸形势的各种变化，完成出口额27,937万美元，较上年增加20.82%，主要系新客户增加所致；进口额22,664万美元，较上年增加118.11%，主要系煤炭进口量增加所致。受进出口业务量增长的影响，该公司本报告期的主营业务收入与上年相比，增幅为37.85%，受煤炭业务价格波动的影响，该公司本报告期的净利润与上年相比，降幅为41.50%。

二、报告期内公司所处行业情况

报告期内，公司所从事的主要业务为电力、热力生产和供应业务、房地产业务、批发业务。行业情况分别概述如下：

1、电力、热力生产和供应业务

报告期内，受经济下行冲击，区域用户生产受到明显影响，叠加国际国内宏观复杂形势的影响，区域经济整体呈现下滑态势，区域用电、用热需求下滑明显，全资子公司热电公司发电量和售热量同比均有所下降。该公司冷静应对市场变化，扎实做好各项运营工作，确保了平稳发展的经营局面。

2、房地产业务

报告期内，房地产行业“房住不炒，因城施策”的政策定位未变，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标没变。受多重因素影响，全国房地产市场整体形势持续下滑，住宅市场销售低迷,商业地产和文旅地产冲击明显,购房者信心明显不足，部分开发商资金链出现问题，“保交楼、保民生、保稳定”成为政府和社会关注焦点。政府适时陆续出台了行业金融信贷和降息等扶持政策,但未来行业政策效应和市场的走向尚需时间观察。受行业整体形势和属地市场趋势等因素制约，公司开发项目的销售受到一定影响。公司将继续审时度势，合理安排建设周期，积极优化营销模式，适时调控销售节奏，努力降低存量资产，不断巩固并提高公司房地产业务的市场竞争力和盈利能力。

3、批发业务

报告期内，受俄乌冲突、美联储持续加息等因素影响，全球经济持续面临多重压力。子公司进出口公司继续利用品牌、服务和政策优势稳定老客户，并给予针对性的经营支持以稳定业务量；积极参加网上贸易展会拓展新市场；通过出口信保业务减少收汇风险；在控制经营风险的前提下，积极拓展煤炭进口业务。

三、报告期内公司从事的业务情况

1、电力、热力生产和供应业务

全资子公司热电公司拥有4炉4机的生产规模，总装机容量45MW，供热能力约400T/h。供电区域覆盖宁波经济技术开发区联合区域，拥有110KV变电所一座及10KV供电线路60公里；供热范围覆盖宁波经济技术开发区联合区域、青峙化工区及江南出口加工区等周边区域，热网管线长72公里，热用户逾100家。其水煤浆分公司主要从事水煤浆的制造、受托加工及销售业务。

抓好安全生产管理，做好环保设施升级和污染物排放控制工作，是本业务持续发展的基础。坚持“保存量、拓增量”的经营方针，充分挖掘市场潜能；合理调节运行方式，充分发挥设备性能；深化售电业务板块建设，培育新的业绩增长点，是本业务持续发展的关键。

2、房地产业务

公司的房地产业务主要包括传统住宅、文化旅游地产和特色商业地产。传统住宅开发主要在宁波、苍南和龙港等地，所开发的产品包括中高层住宅、多层住宅等；文化旅游及特色商业地产开发主要在宁波、嵊泗和苍南等地，分别以嵊泗天悦湾景区为依托的海滨度假村海景公寓、以苍南马站镇雾城渔寮沙滩景区为依托的半山半岛旅游综合体、梁祝天地休闲广场项目和苍南瑞和家园的商业综合体项目。

公司作为区域性房地产开发企业，在宁波、苍南、龙港、嵊泗等地具有丰富的开发经验，形成了独特的竞争优势。公司在宁波曾开发的天一家园、天水家园、天合家园、逸家园等项目，均具有较好的品牌影响力，但目前受外来大型龙头房地产企业的市场挤压，包括本公司在内的本土中小型房地产企业的整体市场占有率逐年下降；公司在苍南县和龙港市开发的怡和城市家园、天和家园、瑞和家园、银和望府、新天和家园、天和景园、泰和云栖、和欣丽园等“和”系列住宅项目，引领了当地房地产发展，整体开发规模位居当地房地产企业前列，成为当地的行业标杆；公司在嵊泗开发的天悦湾景区以及天悦湾滨海度假村A区（包括海景公寓及商业街，下同），引领了嵊泗的旅游开发和旅游地产开发。

3、批发业务

公司的批发业务主要是子公司进出口公司的进出口贸易，其经营模式是自营并为中小企业提供通关、仓储、外汇、物流、信保等外贸综合服务，其进出口商品主要包括煤炭、化工产品、服装、纺织品、鞋类等，业绩主要来自自营的买卖差价及提供综合服务的买卖净额或所赚取的服务佣金。

报告期内，公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素未发生重要变化，业绩变化符合相应的行业发展状况。

四、报告期内核心竞争力分析

1、电力、热力生产和供应业务

（1）区域优势。全资子公司热电公司的电力、热力生产和供应业务在宁波经济技术开发区联合区域具有相对垄断的竞争优势，且拥有多年的区域电网、热网经营管理经验。报告期内，该公司秉承“保存量、拓增量”的经营方针，认真研判政策动态，积极推进设备的升级换代，优化产能布局；推进电网、热网技改升级，降低两网损耗，提升运行经济性。截至本报告期末，区域竞争优势保持稳固。

（2）设备优势。全资子公司热电公司现有的3台130T/h高温高压循环流化床锅炉、1台75T/h高温高压循环流化床锅炉、2台12MW高温高压背压式汽轮发电机组、1台6MW高温高压背压式汽轮发电机组和1台15MW高温高压抽凝式汽轮发电机组，均已按照环保政策要求完成了脱硫、脱硝、低氮燃烧和锅炉烟气超低排放技术改造，其整体经济效能和环保排放优势明显，电、热供应的保障与灵活调度能力显著提高。报告期内，该公司在完成主设备高温高压改造基础上，继续推进局部设备的升级换代，补短板、强弱项，不断增强本业务核心竞争力。

2、房地产业务

（1）扎实的内部管理和稳健的经营风格。本报告期，公司继续强化对各房地产项目在前期定位、设计优化、成本管理、市场营销、施工质量、施工进度等方面的管控力度。使公司房地产业务的内部管理更为扎实，管控能力不断提高。历年来公司秉承稳健经营的理念，合理使用资金杠杆，使公司在面对剧烈的行业波动和政策调控时能保持平稳发展的局面。

（2）优质的项目资源。公司现有储备或开发的房地产项目具有资源或区位优势。公司在嵊泗开发的房地产项目紧邻天悦湾景区2.8公里长的南向天然沙滩，具有一线海景优势；位于苍南和龙港的房地产项目均坐落于当地城市发展的新区或优质旅游景区，该等区域的发展和住房需求具有较大潜能，位于苍南的马站镇雾城半山半岛旅游综合体项目，地处苍南县政府重点打造的滨海旅游基地，拥有良好的山海景观资源。

（3）优秀的经管团队。公司已从事多年房地产开发经营，积累了较为丰富的房地产开发和运作经验，拥有一支敬业、精业且较为稳定的专业人员队伍和经验丰富的经营管理团队。

（4）优良的品牌效应。历年来，公司在宁波、嵊泗及苍南、龙港等地所开发建设的各个楼盘均以良好的工程和居住品质受到广大业主的认可，打造了公司在开发项目当地的品牌效应。

3、批发业务

报告期内，子公司进出口公司被浙江省商务厅认定为“省级外贸综合服务示范企业”，系浙江省重点联系外贸企业，被宁波市商务局认定为“2020-2022年宁波市外贸实力效益企业”。

本报告期，公司的核心竞争力未发生重要变化。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司营业收入265,654万元，较上年减少28.7%，主要系子公司温州银和公司商品房销售收入减少所致，减少的主要原因是竣工交付的房产面积减少；归属上市公司股东的净利润14,995万元，较上年减少39.9%，主要系子公司温州银和公司商品房销售收入减少所致。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、电力、热力生产和供应业务

报告期内，全资子公司热电公司在宁波经济技术开发区联合区域继续保持了电力、热力生产和供应领域的优势地位。报告期内，经历了发电量和售热量的下滑后，随着宏观经济的企稳，热、电业务的发展主要取决于区域内企业生产经营对热、电需求能否回升并保持稳定的增长。公司将在做好运营管理基础上，加快推进电力业务板块建设，加强售电业务市场拓展，做好光伏发电等新能源补充项目的建设，积极推动电力业务稳步发展。

2、房地产业务

房地产业作为国民经济重要产业,辐射上下游产业广泛，平稳健康发展是未来方向。随着国家和地方对房地产业扶持政策的持续发力，尤其是四季度央行针对房地产企业实施的信贷融资、债券融资和股权融资的扶持措施，供给端信心有所恢复，土地市场供求情势有所好转，各地因城施策调整优化政策也促使市场预期出现积极变化，一、二手房产交易量渐趋平稳，房地产市场大幅下滑的势头得到了一定程度的遏制。

顺应趋势并在竞争中求发展，是公司房地产业务发展的工作重点。房地产市场的持续波动对公司的政策预判能力、市场把控能力、融资能力、产品竞争能力和客户服务能力等各方面都提出了更高要求，公司发展将更多地从规模导向转向质量导向,面对激烈竞争的市场环境,提高自身综合竞争能力，积极应对行业格局变化,吸取先进行业经验,适时增加土地储备,积极加大营销力度和去库存,继续做好传统优势区域市场开发工作。

3、批发业务

目前对外贸易稳中发展的总体态势没有改变，然而俄乌冲突依然严重，各经济体贸易需求不确定性依然存在。因此，公司进出口业务未来的经营和发展，既要把握新的机遇，也要迎接新的挑战。子公司进出口公司作为浙江省“省级外贸综合服务示范企业”，将继续发挥自身有利条件，在激烈的市场竞争中力求进出口业务的稳定增长。

(二)公司发展战略

稳健发展房地产业务、热电业务和国际贸易三大传统主业。以适应市场为导向，加强成本管理，提高营销能力，提升房地产开发经营水平；以设备管理为基础，完善精细化的管理模式，加快热电业务的市场拓展；以风险控制为前提，创新外贸经营模式，稳健经营谋求新发展。

1、电力、热力生产和供应业务

持续对宏观经济走向、环保政策新规和区域市场情况保持高度关注；根据区域市场尤其是区域供用热规划的变化，适时调整目标市场定位与生产经营策略；按照国家环保政策要求，及时做好生产系统和环保设施的升级改造，提升设备整体效能；优化生产运行方式，充分发挥设备高效优势；抓住国家电力体制改革契机，深化电力业务拓展；优化资源配置、合理规划布局，构建公司热电业务新体系。

2、房地产业务

在做好传统住宅开发的同时，全面做好文化旅游地产等特色地产的开发和管理，做好梁祝天地休闲广场、瑞和家园商业综合体、半山半岛旅游综合体等特色商业项目的招商和运管等工作。继续加强品质提升、成本控制、管理优化，进一步提升房地产开发经营管理水平；借势自身品牌，立足宁波、苍南和龙港，积极探索新的合作投资开发模式并获取当地和周边区域合适的具有较高性价比的土地项目资源，加快新开发项目和存量资产的销售去化，增强公司房地产业务的发展后劲。

3、批发业务

稳健经营传统进出口业务，严控风险，开源节流；全力营运好外贸综合服务平台，积极优化外贸经营新模式，以优质便利的服务，招揽更多的客户。

(三)经营计划

2023年度的经营目标，以及为达到经营目标拟采取的策略和行动：

1、电力、热力生产和供应业务：计划完成发电量23,700万度，售电量32,500万度，售热量136万吨。继续抓好公司安全生产管理，夯实安全基础，实现发电系统安全运行两个一百天，供电系统安全运行三个一百天。严格落实环保排放监管，确保达标排放，并做好“碳达峰、碳达标”等环保新政的对接落实。积极做好煤炭的供应管理，保证生产用煤的连续稳定供应。加强电网、热网的运维与损耗管理，提升两网运行经济性和安全性。关注用户动态，优化经营策略，维护存量市场稳定，做好供用电、热规划调整，积极拓展新用户；继续开展各类技术升级改造，补齐短板，提升设备整体效能；加快管理的现代化转型，提升管理规范化水平；继续做好售电业务板块布局，实现电力业务稳步发展。

2、房地产业务：（1）全资子公司建设开发公司继续做好存量房产的处置工作，继续推进所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发区域的存量土地开发的前期工作，在此基础上，努力获取本市合适的具有高性价比的开发用土地。（2）子公司温州银联公司做好苍南天和家园二期和瑞和家园商业综合体可售房源的续销及自持物业的经营管理工作。子公司温州银和公司做好泰和云栖项目的工程建设收尾、验收、竣工交付，及商品房续销。子公司龙港和立公司做好天和景园的工程建设收尾、验收、竣工交付，及商品房续销。子公司温州和晟公司做好苍南马站镇雾城半山半岛旅游综合体一、三期商品房的续销和二期酒店的运管，及四期项目的相关前期工作。合营公司温州和欣公司做好和欣丽园项目的工程建设和商品房续销工作。（3）全资子公司嵊泗公司做好天悦湾滨海度假村A区的商品房续销和自持物业的持续经营工作；做好出租存量资产的监督管理工作；做好拟开发地块的规划方案沟通等相关处置工作。（4）全资子公司梁祝公司做好逸家园一期、二期的尾房续销工作；做好梁祝天地休闲广场的招商、运营及梁祝文化园等出租资产的监督管理工作。

2023年，子公司温州银和公司竣工备案泰和云栖项目7万平方米，子公司龙港和立公司竣工备案天和景园项目12万平方米。

3、批发业务：密切关注俄乌冲突、世界经济形势的新变化，积极调整经营策略；在稳定传统进出口业务的前提下，探索外贸新模式，提高出口业务的竞争能力和盈利能力，寻求业务新增长；继续稳健开展进口业务，在确保盈利条件下，稳定进口规模，严格落实经营风险控制要求。

上述经营计划不构成公司对投资者的业绩承诺，敬请投资者对此保持足够的风险意识，正确理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

(四)可能面对的风险

1、电力、热力生产和供应业务：（1）政策风险：国家对热电联产项目的新建及改造升级，均有严格的限制与要求，这对本业务的产能扩张和发展形成了制约；本业务的发展同区域产业的规划和发展紧密相关，产业政策的变化或调整，将在影响供应区域电热需求的同时，联动影响本业务的经营规模和经济效益。为此，公司将实时关注宏观政策变化，实时跟进区域产业动态，全面做好与化解政策风险相关的各项工作。（2）环保风险：在国家环保政策严格监管的新常态下，公司的环保投入及其运营维护成本会随之增加，从而影响到本业务的获利能力。公司将继续做好污染物超低排放等环保设施的日常运行工作，确保污染物达标排放，同时，继续做好碳排放交易等环保政策的跟踪与应对，积极落实环保基建和节能改造工作。（3）电价风险：随着国家电力体制改革的推进，售电业务日渐放开，供应区域售电市场的价格竞争日趋激烈，同时，电价的市场化及用户议价能力的提高，均会对公司电力业务的收入和获利产生不利影响。（4）市场风险：经济形势和市场环境的多变，给公司电、热用户的生产经营带来诸多不确定性，从而引起其电、热需求的波动，进而影响到本业务的稳定性。公司将密切关注电、热用户的生产动态，及时调整经营策略，力求营造合作共赢局面，确保存量市场的稳定。在此基础上，挖掘和开发潜在市场，积极拓展新用户，同时根据区域发展规划完善和优化业务布局。（5）技术风险：目前，全资子公司热电公司的生产设备及输送管网均符合国家环境保护、能效管理等方面的要求，因此，本业务所面临的主要技术风险是技术替代风险。公司将持续密切地关注电力、热力生产和供应技术的更新和取代情况，与时俱进地做好本业务的技术改造与升级工作，确保热电生产和供应技术的先进性。

上述风险因素对公司当期的经营业绩未产生重大影响。

2、房地产业务：（1）政策风险：国家层面的房地产调控政策以及地方层面的调控措施均会对房地产行业产生重大影响。公司将加强对国家宏观政策及地方性房地产政策的研究，因势利导，前瞻性地根据政策的变化调整房地产开发节奏和销售策略，加速回笼资金，最大程度地降低政策变化对公司房地产业务的经营管理和未来发展所造成的不利影响。（2）经营风险：随着房地产市场竞争的日益加剧，公司取得开发土地的难度不断加大，使得公司保持和提高房地产业务盈利规模面临挑战，同时，房地产宏观形势的波动，也对购房者的心理预期和交易行为产生强化效应，对公司把握拿地、开发和推盘时点的能力带来挑战。公司将密切关注国家和地方的房地产政策变化及其趋势，把握好项目开发节奏，尽力降低经营风险，提高盈利水平。此外，公司已从单一的传统住宅开发转向住宅、文化旅游地产、特色商业地产等多业态发展，对公司在相关房地产策划、开发、销售、招商、运营等方面的要求不断提高。公司将进一步优化人力资源配置，不断增强房地产项目的投资把控能力、营销策划能力和营运盈利能力，提高房地产项目的开发水平和获利水平，确保经营目标的实现。（3）财务风险：房地产行业属于资金密集型行业，随着房地产市场的持续波动，银行信贷政策和贷款规模均会随时收放调整，并对公司房地产业务的拓展和现有项目的开发带来制约，而文化旅游地产项目和特色商业地产项目又具有占用资金较多和投资回收期较长的特点，增加了公司房地产开发资金有效供给的难度。公司将稳步加快项目开发节奏，加速售房资金回笼；努力创新商业地产的盈利模式，提高资金使用效率；积极探索合作投资等多样开发模式，降低资金周转压力，同时加强与银行和非银行金融机构合作，积极尝试多元化的融资方式，以满足现有房地产项目开发建设和房地产业务土地储备的资金需求，努力防范财务风险。

3、批发业务：（1）经营风险：受俄乌冲突等因素影响，世界经济不确定性提升，加大了市场需求和国际贸易突变的频度，也加大了公司甄别、防范和化解外贸风险的难度，从而加大了公司进出口业务的经营风险；跨境电商、市场采购贸易等外贸新业态，也使传统外贸发展压力进一步增大。公司将借助外贸综合服务平台的优势，强化服务，稳健经营谋求新发展。（2）汇率风险：人民币汇率剧烈波动将对公司进出口业务的经营业绩造成较大影响。对此，公司将从经营目标和整体布局出发，不断完善汇率风险管理制度，加强汇率管理专业人才的培养，并选择有利的币种和结算方式，提升应对汇率风险的能力。