世界消息！物业公司反向输血地产母公司？鑫苑物业陷4亿元存款质押疑云

本报记者 李正

11月15日，物管服务提供商鑫苑物业服务集团有限公司（以下简称“鑫苑服务”）公告（以下简称“公告”）称，公司在进行年末资产审查及制订预算程序过程中发现，公司全资附属公司鑫苑科技服务集团有限公司（以下简称“鑫苑科技”）存在华夏银行和郑州银行的合计约4.02亿元人民币定期存款，已被质押给郑州银行和华夏银行（以下简称“质押事件”），作为公司控股股东鑫苑地产控股有限公司（以下简称“鑫苑地产”）的一家子公司及若干并非本集团旗下公司的贷款融资抵押品。

根据鑫苑服务中报数据计算，此次鑫苑科技被质押款总额约为公司现金总额的六成。

(资料图片仅供参考)

鑫苑服务相关工作人员向《证券日报》记者表示，目前质押事件对鑫苑服务正常经营并未造成影响。

据该工作人员介绍，鑫苑服务在11月15日发现存款被质押后已经第一时间披露了公告，目前管理层正在组织内部调查，同时，公司已经与香港联交所进行了沟通，公司股票已于11月16日开盘停牌。具体复牌时间需要等整个事件沟通结束后，才会有后续安排。

地产母公司经营状况堪忧

公开资料显示，鑫苑服务成立于1998年，属于资历较深的物管企业，近几年，公司发展情况较为稳健。

2022年上半年，鑫苑服务实现总营收约3.563亿元，同比增长5.57%；实现归母净利润6488万元，同比增长1.11%。将时间线拉长来看，2021年因新冠肺炎疫情影响，公司实现总营收7.702亿元，同比增长17.82%；实现归母净利润1.226亿元，同比下滑6.55%。

反观母公司鑫苑（中国）置业有限公司（以下简称“鑫苑置业”），近些年的经营情况并不乐观。

公开资料显示，鑫苑置业作为鑫苑地产的全资子公司，持有鑫苑服务52.68%股权，属于鑫苑服务直接控股股东。早在2021年下半年，作为“中国房企赴美上市第一股”，鑫苑置业就频繁传出商票逾期、项目延期交付、债务违约等消息，同时，鑫苑置业财报多次出现延期披露情况。

天眼查数据显示，截至2022年11月16日，鑫苑置业存在99条企业自身风险，其中高风险信息有4条，分别于2022年6月9日、7月1日、8月9日和9月1日，因未按时履行法律义务而被法院强制执行；存在1650条企业周边风险，最新一条内容显示，公司投资的河南鑫苑置业有限公司于11月3日被中牟县人民法院列为失信被执行人。

经营数据方面，鑫苑置业2022年上半年实现营收12.79亿元，同比减少42.77%；净利润亏损2.28亿元，同比减亏。2021年全年实现营收56.42亿元，同比减少34.83%；净利润亏损7.09亿元，同比减少676.42%。

此外，Choice数据显示，截至目前，鑫苑置业尚有三笔公司债在存续期。三笔债券均已于2022年10月31日开市起停牌。其中，“20鑫苑01”利息成功延期至于2023年5月13日一次性全额兑付。

东高科技高级投资顾问谢青山在接受《证券日报》记者采访时表示，近些年物管企业经营向好，而其地产母公司走弱的情况时有发生，这一现象主要与地产行业下行有关。当下，许多负债率较高且融资能力较差的地产公司，面临现金流和债务危机等情况。

需警惕母子公司财务往来隐藏性风险

在业内看来，物管行业主要营收来源于收缴物业费，财务模型确定性较强，但在当下地产上市公司债务违约时有发生的行业环境中，需警惕地产母公司或地产关联公司与物管公司财务往来隐藏风险的蔓延。

鑫苑服务2022年中报显示，报告期内，公司实现物业管理服务收入2.56亿元，其中来自鑫苑置业集团的物业管理服务收入为1.82亿元，占比达到71.1%，这一数字在2021年为66.0%，2020年为73.5%；2019年为81.5%。

从业务上来看，一般来说，物管企业会接手地产开发母公司交付的楼盘的物业管理服务业务，因此其营收多依赖母公司业务“输血”。但如今，部分房企反而将旗下物管公司当成现金流“提款机”。譬如今年3月份，某大型头部房企被发现旗下物业平台约134亿元存款向第三方提供质押保证金，后被银行强制执行，最终被证实质押贷款划转流回了该房企。

据《证券日报》记者了解，鑫苑服务及附属公司曾于2020年6月28日至2021年2月24日期间，与鑫苑地产及其附属公司进行数笔款项往来，并于2022年3月29日才宣布已全数收回款项。

截至6月30日，鑫苑服务流动资产净值约为5.46亿元，同比下降约5%，而公司现金及现金等价物为6.42亿元。对比之下，11月15日该公司所披露质押的4.02亿元存款，相当于上半年其在手现金近63%。

多位接受《证券日报》记者采访的业内人士表示，一旦物管企业出现反向输血房企母公司的情况，就已经偏离了地产公司设立物管公司的初衷。同时，物管企业作为地产公司的子公司，是独立的企业法人，长期来看，这种输血行为往往会对物管公司自主经营和管理产生较大影响。

谢青山认为，对于物管企业来说，如果地产母公司或地产关联公司到期无法偿还贷款，物管企业将面临质押保证金被划转或被起诉的风险。而且，物管公司资金被占用，可能会使业主权益得不到保障，比如房屋维修基金、小区公共公告收益被占用等，也会对业主权益造成影响，对物管企业的品牌和声誉产生负面影响。

（编辑 上官梦露）