天天热门:把握公募REITs的关键在于底层资产和运营管理

基础设施公募REITs是我国资本市场的新兴品种，上市一年多以来收获颇丰，试点发展稳步推进，在我国宏观经济体系中的作用愈发重要，有效盘活资产，促进投融资良性循环，降低负债率，成为支持实体经济、促进可持续高质量发展的重要工具。

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截至2022年9月7日，公募REITs共上市发行17只，总市值为697.25亿元，发行规模为579.40亿元，全市场平均溢价率为20.34%。按底层资产分为两大阵营：产权类REITs（产业园区4只、仓储物流2只，保障性租赁住房3只）平均溢价率为39.30%；特许经营权REITs（高速公路5只，生态环保2只，发电能源1只）平均溢价率为9.22%。预计今年底上市REITs可能达到约30只，全市场市值迈入千亿级别。

公募REITs试点阶段呈现以下几个特点：

第一，REITs底层资产优质，主要分布在北上广深等核心城市。资产类型较为集中，高速公路和产业园区REITs规模居前两位，目前市值达到445.16亿元，占总市值比例为63.85%，且这两类资产后续还有望继续扩容。原始权益人以大型央企、地方国企和城投公司为主，外商独资企业和民营企业（项目审核通过待上市）各1单。

第二，国家政策大力支持，既有自上而下的顶层设计，也有自下而上的市场探索。考虑到试点初期，发行审核较为严格，政策对土地、权属、收益等条件均进行了严格限制，最根本的要求是底层资产的现金流稳定和权属性质清晰合规。

第三，“封闭式公募基金+ABS”的交易结构，具有权益性、公开发行的特点，没有结构化分级、无需评级和增信担保措施，完全依赖底层资产本身。

第四，交投活跃度较高，日均交易额在2.1亿元左右，日均换手率为1.6%，显著高于海外REITs的日均换手率（美国市场在0.7%左右，日本、新加坡、中国香港市场在0.5%以下）。绝大多数情形下，上市前两日价格实现大幅上涨后趋于平稳。

在优质资产欠配的背景下，公募REITs的综合收益十分可观，市场认购火热。这其中根本原因在于现阶段我国REITs资产的独特稀缺性。

投资公募REITs之前，应当明确几点：一是REITs是介于股票和债券之间的另外一种资产，具有中等收益和波动性，与其他大类资产的相关性不大。二是区别对待特许经营权REITs和产权类REITs，两者的投资逻辑不同，前者分红收益率偏高但价格弹性较小，偏债性；后者分红收益率相对偏低但未来增值空间大，偏股性。三是传统的公募基金是组合投资理念，而REITs的核心是资产逻辑。四是REITs的投资收益来源于每年稳定的保底分红收益与二级市场的资本利得。

如何把握和投资公募REITs？建议秉持中长期投资理念，多关注长期价值，考虑综合收益。一方面，要关注基础资产的区位、产业、客户群体等情况，资产估值的关键参数设置是否合理，如租金价格、增长率等，能否获取超额收益及抵御风险。另一方面，高度重视基金的运营管理。基金期限长达20到90年以上，能否充分发挥公募REITs真正的作用，关键取决于运营管理水平。现阶段国内对发行端比较重视，而运营管理端容易被忽视。投资者打新策略是最常见的，收益可观且变现快，但问题在于公募REITs公开认购比例极低，打新份额极少。目前，REITs整体估值较贵，建议谨慎参与二级市场投资，切勿盲目炒作。

展望后续，公募REITs的扩募势在必行，将进一步扩大市场规模，预计首批扩募项目今年能落地。建议尽快推出公募REITs指数，提升市场投资和分析的便利性。加强基金管理人的信息披露，完善治理机制和提升运营管理水平。优化流程和申报材料，提高审核效率，稳步拓宽资产类型和试点范围，加大民企REITs支持力度，持续改革税收制度，择机出台专项立法。

我国公募REITs将进入快速发展阶段，市场变化很快，对监管机构、参与主体、投研人员等都将提出更高的要求，要以不断学习的心态，不断更新和探索新知识、理念和体系，助力REITs实现平稳健康发展。

（李慧杰系中证鹏元资信评估股份有限公司研发总监，吴进辉系中证鹏元资信评估股份有限公司研究发展部研究员）