经济

天天热门:把握公募REITs的关键在于底层资产和运营管理

2022-09-19 07:04:10 来源: 上海证券报

基础设施公募REITs是我国资本市场的新兴品种,上市一年多以来收获颇丰,试点发展稳步推进,在我国宏观经济体系中的作用愈发重要,有效盘活资产,促进投融资良性循环,降低负债率,成为支持实体经济、促进可持续高质量发展的重要工具。


【资料图】

截至2022年9月7日,公募REITs共上市发行17只,总市值为697.25亿元,发行规模为579.40亿元,全市场平均溢价率为20.34%。按底层资产分为两大阵营:产权类REITs(产业园区4只、仓储物流2只,保障性租赁住房3只)平均溢价率为39.30%;特许经营权REITs(高速公路5只,生态环保2只,发电能源1只)平均溢价率为9.22%。预计今年底上市REITs可能达到约30只,全市场市值迈入千亿级别。

公募REITs试点阶段呈现以下几个特点:

第一,REITs底层资产优质,主要分布在北上广深等核心城市。资产类型较为集中,高速公路和产业园区REITs规模居前两位,目前市值达到445.16亿元,占总市值比例为63.85%,且这两类资产后续还有望继续扩容。原始权益人以大型央企、地方国企和城投公司为主,外商独资企业和民营企业(项目审核通过待上市)各1单。

第二,国家政策大力支持,既有自上而下的顶层设计,也有自下而上的市场探索。考虑到试点初期,发行审核较为严格,政策对土地、权属、收益等条件均进行了严格限制,最根本的要求是底层资产的现金流稳定和权属性质清晰合规。

第三,“封闭式公募基金+ABS”的交易结构,具有权益性、公开发行的特点,没有结构化分级、无需评级和增信担保措施,完全依赖底层资产本身。

第四,交投活跃度较高,日均交易额在2.1亿元左右,日均换手率为1.6%,显著高于海外REITs的日均换手率(美国市场在0.7%左右,日本、新加坡、中国香港市场在0.5%以下)。绝大多数情形下,上市前两日价格实现大幅上涨后趋于平稳。

在优质资产欠配的背景下,公募REITs的综合收益十分可观,市场认购火热。这其中根本原因在于现阶段我国REITs资产的独特稀缺性。

投资公募REITs之前,应当明确几点:一是REITs是介于股票和债券之间的另外一种资产,具有中等收益和波动性,与其他大类资产的相关性不大。二是区别对待特许经营权REITs和产权类REITs,两者的投资逻辑不同,前者分红收益率偏高但价格弹性较小,偏债性;后者分红收益率相对偏低但未来增值空间大,偏股性。三是传统的公募基金是组合投资理念,而REITs的核心是资产逻辑。四是REITs的投资收益来源于每年稳定的保底分红收益与二级市场的资本利得。

如何把握和投资公募REITs?建议秉持中长期投资理念,多关注长期价值,考虑综合收益。一方面,要关注基础资产的区位、产业、客户群体等情况,资产估值的关键参数设置是否合理,如租金价格、增长率等,能否获取超额收益及抵御风险。另一方面,高度重视基金的运营管理。基金期限长达20到90年以上,能否充分发挥公募REITs真正的作用,关键取决于运营管理水平。现阶段国内对发行端比较重视,而运营管理端容易被忽视。投资者打新策略是最常见的,收益可观且变现快,但问题在于公募REITs公开认购比例极低,打新份额极少。目前,REITs整体估值较贵,建议谨慎参与二级市场投资,切勿盲目炒作。

展望后续,公募REITs的扩募势在必行,将进一步扩大市场规模,预计首批扩募项目今年能落地。建议尽快推出公募REITs指数,提升市场投资和分析的便利性。加强基金管理人的信息披露,完善治理机制和提升运营管理水平。优化流程和申报材料,提高审核效率,稳步拓宽资产类型和试点范围,加大民企REITs支持力度,持续改革税收制度,择机出台专项立法。

我国公募REITs将进入快速发展阶段,市场变化很快,对监管机构、参与主体、投研人员等都将提出更高的要求,要以不断学习的心态,不断更新和探索新知识、理念和体系,助力REITs实现平稳健康发展。

(李慧杰系中证鹏元资信评估股份有限公司研发总监,吴进辉系中证鹏元资信评估股份有限公司研究发展部研究员)

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