环球快报:走出地产母公司舒适圈，雅生活如何布局未来？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）受到房地产主业波及，曾被无限看好的物管企业扩张速度明显下降，轰轰烈烈的收并购大戏也不免虎头蛇尾。

(资料图片仅供参考)

8月18日，规模位列行业头部、背靠雅居乐和绿地控股两大房企的雅生活服务发布2022年中期业绩报告。

数据显示，企业上半年实现营业收入76.2亿元，同比上升22.0%；毛利润约20.53亿元，同比上升9.5%；股东应占净利润约10.58亿元，同比减少7.4%。

75%集中于一二线城市

数据显示，上半年尽管并未发生较大规模物业收并购，但雅生活在管面积仍保持一定增幅，达到5.29亿平方米，较去年末增长3968万平方米；合约面积达7.06亿平方米，较去年末增长4341万平方米。

截至2022年中期，雅生活服务在管项目达到4383个，覆盖全国31个省、直辖市和自治区的223个城市。分区域看，雅生活服务在管项目中有33.4%位于长三角城市群，20.0%位于粤港澳大湾区，9.7%位于山东半岛城市群，7.7%位于成渝城市群，其余分布于中国其他区域。

从营业收入构成上来讲，主要来自物业管理服务、业主增值服务、城市服务及外延增值服务4个部分，其中物业管理收入占比超过6成。

需要指出的是，物业管理作为房地产开发下游产业，布局走向也深受楼市影响。

一方面，雅生活大幅增加非住宅物业比重，截至6月末，其在管面积中住宅类业态占比仅为43.3%，已经不足半数；非住宅类公建占比达44.8%，商业及办公占比11.9%。按收入划分，住宅服务营收占比为42.0%，非住宅服务占比为58.%。

另一方面，企业布局城市也在向能级较高区域聚集。

雅生活管理层在业绩会上表示，其5.29亿平方米在管面积中，75%在管面积集中于一二线城市。

在居住业态上，雅生活采取“城市分级”策略，围绕既定战略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加长期合作伙伴企业客户黏性，先后在上海、广东省、山东省、福建省等地获取超25个住宅存量项目。此外，雅生活还通过收购合作，整合位于北京的超大型小区项目，巩固其一线城市布局。

在非居业态，雅生活不断加强与成员企业之间的资源联动，先后收获新增合同金额过亿的广东省中国移动多个服务标段、上海绿地外滩中心商业二期、广东美术馆、汕头大学、大兴机场海关大楼、华东多条轨道交通线等，覆盖政府办公、高端商写、高校、轨交及公众场馆等多个细分业态的项目管理权，持续推进全国化多元业态布局。

第三方拓展占新增总量近八成

值得注意的是，在房企母公司销售遇阻、大规模收并购遭遇资金难题的背景下，物管企业想要保持规模优势，很大程度上取决于在第三方市场的自拓能力。

财报显示，雅生活报告期内第三方市场拓展新增合约面积超过3500万平方米，占总新增合约面积的比例高达79.1%，对应新增年化合同金额超12亿元。

按照中国指数研究院日前发布数据，雅生活上半年第三方拓展面积位列行业前二位。

不得不说，这是整个行业转变的典型代表。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称，在过去数年间，几乎所有的物管企业都是依赖于地产母公司的规模高速扩张而崛起，雅居乐更是背靠雅居乐与绿地控股两大房企，才得以将在管面积迅速拉升至所有上市物企TOP4。而在这个阶段，包括雅生活在内的绝大多数物企，来自母公司的在管面积可以占到90%以上。

至2021年下半年以来，楼市遇冷，包括雅居乐与绿地在内的几乎所有房企销售额大幅缩减，新增土地储备几乎为零。因此，物管企业想要保持规模优势，就不得不走出“舒适圈”，从各个方面努力提升第三方市场的自拓能力。

此外，积极培养第二赛道、谋求多元化发展也是行业竞争的常态。

譬如雅生活上半年收入占比高速飙升的城市服务板块。截至2022年6月，城市服务收入达6.4亿元，同比增长302.4%，占总收入比重从上年同期的2.6%一跃增长至8.4%。

管理层在业绩会上坦言，上半年企业新获取郑州市二七区京广路等街道环卫保洁及管理服务项目等多个大型城乡环卫一体化项目，新增年化合同金额超亿元。8月，雅生活获取深圳市龙岗区横岗街道城市管家服务项目，年化合同金额约1.2亿元，总合同额约6亿元。

并且，下半年企业还将推进增值服务体系全面发展及落地，未来3-5年内孵化多个拳头产品，实现细分赛道领跑。

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