房企年报季|金科的业绩考题

5月6日下午，金科股份业绩说明会如期召开。在充满“波诡云谲”的2021年，大部分房企虽如期“交卷”，但成绩多表现不佳。基本符合市场预期，金科股份也交出了“大家都一样”的答卷。

业绩会上，金科股份以“结转业绩短期承压”开场，管理层也直面问题给出了回应。“结转业绩短期承压主要是因为地售比的提高、合作开发投资收益的下降，以及公司按照‘谨慎’原则有较大幅度的存货计提减值。”金科股份董事长周达也给出包括收缩战线、聚焦深耕等应对措施。

18、19年拿地集中入市

从数据指标上看，2021年金科股份净利润为66.88亿元，同比下降31.08%；归母净利润36.01亿元，同比下降48.78%；毛利率17.22%，较去年同期下降5.94个百分点；净利率5.96%，较去年同期下降5.11个百分点。

“2021年公司结算业绩阶段性承压，但整体上看公司经营发展稳健的态势没有变，长期向好的趋势没有变。”周达称，公司实现结算收入1123亿元，同比增长28.05%；结算面积1201万平方米，同比增长18.44%。作为一家负责任的上市公司，公司董事会、管理层需要对全体股东负责。

针对记者提问，周达也详细解读了“结转业绩短期承压”的原因。周达指出，2021年进入结转的项目主要是在2018、2019年前后拿地的，这些项目地售比重持续上升，导致报告期内毛利润下降了9.7亿元，结算毛利率从2020年的23.16%下滑至去年的17.22%，公司联营、合营项目的投资收益较上年减少了5.09亿元，同比下降了39%。

周达表示，市场波动等多重因素的影响下，房企之间合作项目增多，这方面投资收益也相应有一定减少，公司投资收益较上年减少5.09亿元，同比下降39.06%。此外，2021年公司在存货计提减值上面按照“谨慎”原则，审慎研判了房地产调控和项目所在市场的变化，去年公司存货计提减值是21.62亿元，和2020年相比同比增长了427%。

“结转业绩短期承压，既有外部环境原因，也有公司自身管理的内部原因，公司需要努力去改善，这方面责无旁贷。”周达补充道。

选择求“稳”

2021年，金科股份及所投资的公司实现销售金额约1840亿元，同比下降17.56%；房地产销售面积约1966万平方米，同比下降12.23%。报告期内，金科股份在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。

土地储备方面，2021年金科股份累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，投资销售比控制在40%以内。其中，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%。

地产分析师严跃进表示，从目前企业拿地状况来看，房企公开市场拿地意愿有所减退。民企方面更多是为了“自保”，选择稳健经营来抵御风险；而国企方面的收并购机会增多，这也是此类企业目前的市场机会。

周达指出，2022年金科股份将坚持收缩战线、聚焦深耕。回归核心城市，强化精准投资，踩准投资节奏，宁可少拿地，也不能拿错地。

“眼下正是政策传导的关键时期，保障公司持续稳健经营，不出现信用风险，企业才能最终受益。为此，稳健经营会是我们2022年的核心目标。”周达在业绩会上，也为金科股份2022年的工作定调。

金科股份总裁杨程钧则补充称，近几年地产行业高负债、高增长、高周转经营模式，面对行业调控、政策和市场环境的恶化，公司通过体系改革、系统优化、模式调整等举措，千方百计地稳定和改善公司的盈利能力。“结合最近两年公司的销售情况，我们预计未来两年公司的结算单价有进一步的提升空间。”

年内现金短债比提升至1以上

“三道红线”之后，房企更加注重现金流安全。

截至2021年末，金科股份资产负债率降为79.07%，同比下降1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比下降5.56个百分点；扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比下降了0.68个百分点；存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。

“现金短债比方面，因为货币资金余额有所降低，同时会计处理上将部分年内有回售权的公开债务纳入短期负债考虑，导致阶段性下降至1倍以下。”杨程钧称，2022年金科股份将继续聚焦现金流安全，相信随着存量债务的逐渐降低，销售端的逐步企稳改善，预售监管政策的优化，公司希望年内实现现金短债比提升至1以上。

财报数据显示，2021年金科股份来自银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。

另外，有息负债方面，2021年金科股份大幅压降有息负债规模，由上年末的977亿元下降至806亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

针对市场普遍关心的5月、6月的公开市场债务兑付问题，周达也在会上给出了回应：“我们的策略是两条腿走路。一方面，积极推进项目复工复产，做足销售回款，尽可能盘活沉淀经营资金。另一方面，利用公司25.5亿元可发行债券额度，积极推进新增发行20亿元小公募，目前正在与主承券商、评级机构、交易所、潜在投资者进行密切的沟通。”

北京商报记者 王寅浩