半年分红赶上去年全年 越秀服务：最有希望逆势加仓的物业股

“高增长、高盈利能力、现金流净流入占净利润比例高、负债少”，这是被长期看好的股票的共有特征。A股的贵州茅台(600519)、宁德时代(300750)、药明康德(603259)等明星个股，就是因为具备这样的特征，得到机构的推崇，因而股价持续盘踞高位。而在港股，投资者不必像在A股一样，以上百，甚至上千的股价，买入具有这样特点的股票。

就比如越秀服务（HK6626）的股价常年在2—3港元/股，却同样具有高增长、高盈利能力、高现金流净流入占比和低负债的热点。关键还在于后者的分红增幅也可观。8月22日，在越秀服务中期业绩会上，董事会建议宣派中期股息每股0.081元人民币，派息比率达50%。这个派息金额已经直追去年全年0.96元人民币的分红。高成长、高盈利、高分红、高现金资产占比的热点，給投资者留下深刻印象。

(资料图片)

不靠收并购，也能实现收入持续快速增长

观察A股和H股的物业股，可以发现越秀服务有两个特点。一是成长性处于行业前茅 二是分红金额直追物业管理规模数倍于前者的龙头物企。尽管在IPO时获得大额融资，却一直没有像其他物企那样“买买买”，反而用这笔现金生息，实现高额的理财收益。这使得越秀服务的现金资产，这使得公司的现金资产能达到总资产的72％。

越秀服务所以可以保有如此大规模的现金，很大原因是得益于企业强大的业务拓展和盈利能力。

越秀服务实现营业收入人民币15.12亿元，同比增长38.7%；毛利率28.1%；股东应占盈利人民币2.48亿元，同比增长17.5%。

越秀服务的非商业物业管理及增值服务所得收入增长强劲，成为收入增长的主要动力来源。前者的收入金额达到人民币12.11亿元，同比增长49.4%，占总收入的80.1%。其中基础物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服分别占总收入的30.3%、23.3%和26.5%。

尤其是业主增值服务和非业主增值服务的收入增幅非常可观，前者的增幅达到了64.44％，后者的增幅也超过了五成。

尤其是社区增值服务板块的新零售业务，收入增幅达到了153％，金额达到了1.53亿元，增长幅度超过来新零售领域的诸多同行。

收入和净利的持续大幅增长，让越秀服务可以耐心地挑选优质的收购标的，而不必像同行那样在牺牲毛利的情况下，通过大面积收购同行快速扩大规模。

越秀服务拓展规模的主要渠道，是越秀地产和越秀集团的委托和来自第三方物业拓展。2023年上半年，越秀服务新签约项目44个，新增的合约面积达到826万㎡。这部分新签约管理面积中，来自越秀地产的是133万方，来自越秀集团的是302万方，来自第三方拓展的面积是391万方。

持续创新服务产品：实现增值收入持续快速增长

越秀服务，所以能在规模增长、盈利能力、现金占比等指标，可以和包括宁王在内众多明星上市公司类比，很大程度和越秀服务有能力根据市场痛点，持续研发优质服务产品、扩展服务内容有关。

越秀服务拥有着品类齐全的服务大类，从基础物业管理，到商写的FM服务，再到领域更为广阔的社区增值服务，每一项新增服务，都会越秀扩展了收入合利润，叶协助了越秀服务实现了营收和毛利的持续增长。

执行董事兼常务副总裁毛良敏介绍说，仅在广州他们推出的家电清洗服务一项，就获得了上千万的收入。又比如这几年夜市经济盛行。越秀服务就敏锐地洞察市场的这一需求，积极开展社区商业的夜市经济，获得了很不错的收入。

仅仅在社区增值服务领域，越秀服务就拥有五大平台，并通过五大平台，不断推出新的服务产品，帮助客户解决痛点。比如今年上半年收入增长最为迅猛的美居板块，就是把握住客户改造户型和二次装修的急需，通过前端销售顾问的服务，快速发展的一项服务。后者的收入增幅超过60％，仅次于新零售板块。

在非业主增值服务领域，越秀服务除了传统的设计咨询服务和安全管理及交互服务外，还延伸了车位协销、智能化设备等全新的服务领域。

服务项目的不断创新、拓展和延伸背后，是越秀服务整合、融合内外部资源的隐形优势得到发挥。

在很多物企拿充满想象力，但却不知道如何“下嘴”的社区增值服务市场还无能为力时，越秀服务却从行业外引入了优质资源。

毛良敏说，越秀服务的新零售板块团队就是从成熟的新零售企业“挖角”而来，同时还引入了大批新零售合作企业。

巨额现金带来想象空间

在增值服务收入，因为服务内容的大幅增加的，而快速增长同时，人们也相信，如果越秀服务的管理规模快速扩大，收入和盈利还会再上一个台阶。

8月3日，国泰君安(601211)发布研报首度覆盖给予越秀服务（“公司”）“买入”评级，目标价为4.20港元，并预测公司2023-2025年每股盈利分别为人民币0.324元、人民币0.380元和人民币0.433元，对应2022-2025年期间年复合增长率为16.5%。

根据市盈率估值法，采用12.0倍的2023市盈率得出4.20港元的目标价。我们首予“买入”评级。

国泰君安的研报提出，考虑大多数同行企业增长势头减弱，越秀服务在其国企母公司的保驾护航下，增长将跑赢行业。

国泰君安认为，凭借充足的项目储备、独特的TOD业务优势和优质的客户群，越秀服务有望从粤港澳大湾区的区域性企业，成长为全国性的行业龙头。

而与此同时，越秀服务巨额的现金储备也备受关注，是否会乘整个物业股估值低迷的时机，低价“抄底”优质标的。

受地产母公司债务违约拖累，诸如碧桂园服务、雅生活服务等公司的目前市值已经不到巅峰时期的十分之一。在母公司地产业务拖累下，有一定的几率会被甩卖以偿债。拥有巨额现金的越秀服务届时就可以低价收购优质“巨无霸”，并凭借精细化的管理和多元业务创新、开拓能力，让盈利质量和盈利规模进一步提升。

这可能也是诸如国泰君安这样的机构看好并推荐越秀服务的原因。

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