瑞典楼市崩溃在即？养老金巨头AMF安抚市场：担忧被夸大了

瑞典房地产的一些最大机构所有者正在反驳他们认为被夸大的担忧，即该国摇摇欲坠的房地产市场即将崩溃，从而导致更广泛的金融不稳定。

随着利率的上升，在斯德哥尔摩上市的许多房地产公司的股价纷纷暴跌逾50%，尤其是瑞典地产巨头SBB，在信用评级被下调迫使该公司取消股票发行并挂牌出售后，该公司已成为该行业困境的象征。

这场动荡也对瑞典货币造成了影响。上周，由于担心房地产动荡可能对金融稳定构成风险，瑞典克朗兑欧元汇率跌至历史新低。

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然而，瑞典最大的养老基金之一AMF的首席投资官Tomas Floden上周在维斯比举行的瑞典政商精英聚会上接受采访时表示：“我认为，外国投资者对此的担忧被夸大了。”截至去年年底，该基金管理的7340亿瑞典克朗(678亿美元)资产中约有22%投资于房地产。

“我不担心瑞典的金融稳定，也不担心瑞典的金融部门，”Floden称。

尽管如此，房地产行业的前景在过去一年里迅速恶化，因为不断上升的利率侵蚀了承担大量债务(通常是通过发行债券)的房地产公司的利润。

据相关数据显示，商业房地产公司在未来18个月内将面临约170亿美元的到期债务，随着它们转向出售资产以支撑资产负债表，监管机构警告称，在最坏的情况下，被迫出售资产可能会导致估值暴跌和贷款机构贷款损失的恶性循环。

Floden表示，在国际投资者重新对瑞典抱有信心之前，围绕一些房地产公司的问题必须厘清。

国有企业Forsta AP Fonden(AP1)首席执行官Kristin Magnusson Bernard也认为，目前的动荡可以得到控制，并且不会对金融系统产生更严重的影响，因为有限的供应为房地产估值提供了一个隐含的底线。

她表示：“要想真正陷入这种恶性循环，你需要在错误的地方建许多房子，而我们没有。此外，你需要银行在放贷方面更加鲁莽，而它们也没有这样做。”

据了解，AP1约18%的投资组合是房地产，该公司是住宅房地产公司Willhem AB的所有者，也是写字楼和零售地产商Vasakronan AB的共同所有者。Magnusson Bernard表示，这些公司正在寻找购买房产的机会，并与潜在卖家进行了多次讨论。

合适的估值

Magnusson Bernard表示：“我认为，许多人和我们一样，已经关注投资组合很长一段时间了，如果估值下降，他们会列出自己感兴趣的清单。我们一直在寻找高质量的东西，但需要的是合适的估值。我们并不一定会买非常便宜的资产。”

本周，一笔规模可观的交易取得了成果：Corem Property Group AB与两名合伙伙伴达成协议，以约2.3亿美元的价格将房地产公司Klovern AB 51%的股份出售给房地产投资者Nordic Real Estate partners A/S，从而释放流动性来偿还明年到期的债券。这笔交易对Corem第二季度约10亿瑞典克朗的利润造成了会计冲击。与此同时，该公司正面临融资成本上升的压力，Scope Ratings GmbH已将其BBB-评级前景从稳定下调为负面。

另外，这些基金高管认为，围绕估值的不确定性可能需要一段时间才能消除，从而为更多买家和卖家找到共同点铺平道路。Magnusson Bernard表示，交易市场可能要到2024年才会活跃起来。

这位AP1首席执行官表示：“有许多现有的所有者都在拖延时间，希望通过筹集新资本或非常有选择地出售资产，用尽一切可能来加强资产负债表。这显然延长了不确定性的时期，但这也是一件好事，因为这意味着卖家还没有真正受到那么大的压力。”