南京高科2021年年度董事会经营评述

南京高科（600064）2021年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

2021年是公司“风险防化持续年”。报告期内，公司围绕既定的发展战略，克服宏观经济不确定性、市场竞争日趋激烈、阶段性区域疫情波动带来的挑战，积极把握所在南京市创新资源汇聚、区域城市建设发展以及资本市场持续深化改革的机遇，深化产业联动和产投互动，努力实现主营业务转型升级和高质量发展。其中，房地产市政业务强化项目拓展和产业联动，积聚发展动能；股权投资业务聚焦优质赛道精选投资标的，提升利润贡献。

报告期内，公司实现营业收入491,862.87万元，同比增长69.40%；归属于母公司所有者的净利润235,205.31万元，同比增长16.68%；每股收益1.903元，加权平均净资产收益率16.67%。

1、房地产市政业务：深耕区域市场，深化产业联动，推进转型升级

公司房地产市政业务积极把握区域城市建设发展等机遇，在坚持打造优质产品与服务的基础上，深入推进产业联动，持续加强市场开拓，房地产市政业务协同发展的新格局不断深化，产业链整体收益得到有效提升。

房地产业务：坚持谨慎发展策略，在有序推动现有项目开发建设的同时，加大城市更新、综合开发类项目拓展力度，努力实现业务模式转型升级。一是坚守品质初心，持续做好商品房开发工作。紫星荣院、迈上品院、紫尧星院、紫麟景院“四院”开发建设工作稳步推进，其中紫星荣院项目开盘热销彰显产品及品牌价值，迈上品院项目成功公开展示延续良好口碑。二是高标准做好保障房及代建项目开发建设，有效推动产业联动落地。三元祠保障房一期、东南青年汇项目顺利完工交付，麒麟G3G4地块经适房、靖安佳园等项目稳步推进。三是加大产业联动及代建、城市更新项目拓展力度，进一步促进房地产市政业务协同发展。全年新签代建项目总金额13.6亿元。

报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积4.67万平方米（商品房项目3.91万平方米、经济适用房项目0.76万平方米），同比减少51.35%；实现合同销售金额147,283.67万元（商品房项目144,456.75万元、经济适用房项目2,826.92万元），同比增加116.92%。新开工面积21.63万平方米，同比减少37.21%；竣工面积10.96万平方米，同比减少69.23%。房地产开发销售业务营业收入390,425.07万元（商品房项目结转营业收入180,472.72万元、经济适用房项目结转营业收入209,952.35万元），同比增长79.85%。

市政业务：坚持积极发展策略，在做好现有重点工程项目的同时，围绕公司房地产市政产业链，深度融入产业联动，积极拓展优质项目。一是高标准做好现有在手项目，提升项目精细化管理水平，各项创优目标高效推进。多个项目荣获“扬子杯”、“省标准化工地”等奖项。二是积极拓展业务规模，产业联动取得新突破。全年成功中标麒麟G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个项目，合同总金额超25亿元。三是践行生态理念，提升服务能力。高科环境加强产学研创新探索，持续高标准做好污水处理等生态维护工作，先后成功入选“南京市生态文明教育基地”和“国家级污水处理设施向公众开放单位”，创建“南京市智慧低碳环境工程研究中心”。报告期内，公司市政业务实现营业收入91,493.85万元，同比增长38.11%。

2、股权投资业务：聚焦科技创新，有序滚动发展，提升价值创造

股权投资业务坚持稳步发展的策略，科创投资与战略投资并重，强化平台协同和团队建设，实现有序进退、滚动发展，不断增厚股权投资业务收益。

公司一是围绕医疗健康、信息技术等硬核科技，推动各平台协同投资精选项目。报告期内新增投资麦普奇、中科凡语、安帝科技、翼方健数、卡替医疗、赛宁网安、达康医疗、诺源医疗、量准实业、昌郁医药10个项目，对安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦、一脉阳光、易鲸捷实施了追加投资。二是加强战略投资，夯实公司投资收益基础。公司出资10亿元认购南京银行可转债，并择机出资8.72亿元增持了南京银行股份。截至2022年一季度末，持有其10%的股份。三是不断拓展投后管理的广度和深度，加强市场研判，实现有序进退。公司适时处置所持有的厦门钨业（600549）、艾力斯等金融资产，及时兑现投资收益；高科皓熙定增基金于7月成功实现退出，累计实现投资收益3.65亿元，报告期内收益2.25亿元。四是加大对非核心资产的处置力度。为进一步优化产业结构和资源配置，集聚资源发展公司优势主业，公司以1.83亿元的价格公开挂牌转让了臣功制药51%股权。

2021年以来，公司投资项目中，百普赛斯（301080）、华兰股份（301093）、金埔园林（301098）在创业板发行上市，诺唯赞、仁度生物在科创板发行上市，赛特斯已通过科创板上市委审议，原力数字等项目申请A股上市工作均在进程中。报告期内，公司实现投资收益236,712.30万元，同比增长61.86%；实现公允价值变动收益-3,441.00万元。

3、管理及财务状况：强化职能协同，加强管理支撑，赋能业务升级发展

报告期内，公司上下围绕年度管理主题活动，不断加强内部管理，持续促进管理机制与业务发展状况相匹配，提升管理效能，保障高质量发展。一是加强战略管理。结合企业内外部环境变化，对公司三年发展规划实施情况进行了中期研讨，持续督促战略推进，实现持续成长。二是推进国企改革。根据国企改革三年行动统一部署，积极开展相关机制创新的探索和尝试，完成管理层任期制和契约化改革，为进一步建立健全具有市场竞争力的中长期激励约束机制打下良好基础。三是持续推进风险管理。重视修订后内控制度落实，规范公司运营管理，加强重大投资事项事前评估论证，积极防范新增潜在风险。四是优化信息化管理。结合公司业务需求和实际情况，完成投资管理、人力资源等信息系统的优化升级，逐步建立满足公司需求的综合信息系统。五是加强资金管理。合理安排投融资，确保现金流安全可控，并通过发行超短期融资券等方式持续降低融资成本。六是提升品牌管理。紧扣业务发展主题，充分发挥新媒体平台窗口作用，宣传公司经营成果，弘扬优秀企业文化，不断提升公司凝聚力和品牌形象。年内，公司荣获“杰出投资回报奖”，蝉联“中国上市公司百强奖”、“江苏省文明单位”，获评国家级南京经济技术开发区“2021年度高质量发展突出贡献企业”荣誉称号。

报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为51.63%；期末公司有息负债总额为49.90亿元，占总资产的比例为15.11%。报告期内整体平均融资成本约为3.49%。

二、报告期内公司所处行业情况

1、房地产及市政业务

2021年我国房地产行业政策基调依然以“房住不炒”为核心，围绕“三稳”目标，完善和实施房地产长效机制。全年房地产销售增速前高后低，特别是下半年以来，受涉房信贷收紧、房企信用事件等因素影响房地产市场降温明显，房地产行业发展生态发生显著变化，虽然稳健经营的房企受影响较小，但也面临各类挑战。根据国家统计局的数据，2021年全国商品房实现销售面积179,433万平方米，同比增长1.9%，增速比2020年下降0.7个百分点；销售额181,930亿元，同比增长4.8%，增速比2020年下降3.9个百分点。公司房地产业务所在的南京市场保持了调控态势，引导市场平稳发展，受到上半年需求释放的带动，全年销量仍有明显增长。根据南京市统计局的数据，2021年南京地区商品房销售面积1,510.95万平方米，同比增长14.1%；商品房销售金额4,063.84亿元，同比增长24.3%；新开工面积1,957.63万平方米，同比下降7.4%；施工面积8,597.29万平方米，同比下降0.8%；竣工面积1,136.18万平方米，同比下降21.6%。广义库存去化周期（（待售面积+施工面积）/销售面积）5.87年，2020年为6.72年。

2021年，我国传统基建仍然是国民经济的重要支柱，但在需求不足和成本上涨的压力下增速较低。根据中国建筑协会数据，2021年全社会建筑业实现增加值80,138亿元，比上年增长2.1%，占国内生产总值的比例约7%。2021年，南京市聚力建设具有全球影响力的创新名城和以人民为中心的美丽古都，深入推进新型城镇化建设，加快构建城市发展新格局。2021年4月，《南京都市圈发展规划》全文正式发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。根据南京市城乡建设委员会数据，2021年全年累计新开工保障房682万平方米，基本建成324万平方米；累计完成棚户区改造333万平方米；完成108个老旧小区改造、12万套（间）租赁住房筹集、85幢危房治理任务。公司所在栖霞区城乡建设全面推进，紫核栖霞片、龙潭新城全面启动建设，燕子矶新城、栖霞山度假区步入加快发展阶段，迈燕片区、马群片区加速城市更新，八卦洲生态绿岛形象充分彰显，仙林新市区、新尧新城基本建成。全区基础设施越发完善，美丽宜居新栖霞加快呈现。

2、股权投资业务

2021年，在我国经济稳步运行和持续转型的背景下股权投资市场表现活跃。随着注册制改革的持续推进以及北交所开市，投资机构的退出渠道不断完善。根据清科研究中心数据显示，2021年，我国股权投资市场募投总额均打破历史记录。其中，募资金额为2.21万亿，同比增长84.5%，投资金额为1.42万亿元，同比增长60.4%，投资活动空前活跃，在行业和技术更迭的大背景下掀起了一轮投资热潮；退出方面，全年退出案例数共4,532笔，同比上升18%，其中被投企业IPO占比接近7成。

从投资领域来看，资金聚集效应明显，70%的投资案例集中在IT、生物技术与医疗健康、半导体及电子设备、互联网四大行业。随着生物技术与信息技术相结合为特征的产业变革兴起，相关行业仍存在巨大的发展空间。在“老龄化、后疫情”的背景下生物技术与医疗健康行业动力强劲；传统产业的数字化变革对信息技术的升级发展需求巨大；相关赛道整体投资活跃度持续提升，优质企业的投资热度维持较高水平。上述热门领域对各类资本的吸引也带来较为激烈的竞争，对创投机构的价值判断与项目管理能力提出更高的要求。

三、报告期内公司从事的业务情况

（一）报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司从事的主要业务为房地产及市政业务、股权投资业务。

（二）报告期内公司的经营模式

1、房地产及市政业务

公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管理等。目前开发项目以中高端商品住宅为主，并大力拓展区域保障房、乡建古建、老旧小区改造等业务。商品房开发主要项目有：“荣境”、“紫微堂”、“紫星荣院”、“迈上品院”等。

公司房地产项目图片

市政业务是公司传统主营，主要从事房建、市政施工总承包及监理，园区管理及服务以及土地成片开发转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。

公司市政项目图片

报告期内，公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产及市政业务产业协同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，并以城市更新业务为重点方向，积极探索业务模式升级。

2、股权投资业务

股权投资业务坚持市场化、专业化运作，不断完善“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台的体系建设，强化资源整合能力，提升风险控制水平，促进资本、资源、人员、信息等要素在各个平台优化配置，实现协同发展。公司目前主要通过与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦医疗健康、信息技术等科技创新行业，并兼顾环保科技、新基建、新材料等领域，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，并通过强化投后管理，支持和帮助创业、创新企业发展，分享其成长红利，实现增值收益择机退出的同时积极探索延伸产业链布局。

四、报告期内核心竞争力分析

1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象。公司股权投资业务经过多年发展，受到创业企业、地方科创平台、第三方机构等广泛认可。公司能较好地判断区域和产业的市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，紫星荣院、迈上品院等商品住宅及施工总包项目延续良好口碑；子公司高科环境成功入选“南京市生态文明教育基地”和“国家级污水处理设施向公众开放单位”；公司旗下投资平台高科新浚荣登2021“科创中国”科技创业投资机构榜。

2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运作体系与投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与高科新浚管理团队市场化运作下的经验、渠道禀赋，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司房地产市政业务产业联动取得新突破；战略投资与科技创新投资并举，围绕产业链深入布局新项目，投资业务实现良性循环、滚动发展。

3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用各类市场拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行八期超短期融资券，进一步降低了融资成本。

4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。

五、报告期内主要经营情况

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、房地产及市政业务

展望未来，“房住不炒”仍然是我国房地产行业的政策之本，但在“稳地价、稳房价、稳预期”的导向下，房地产政策调控将更加灵活。2021年12月中央经济工作会议明确了对合理住房需求的支持，同时首次提出房地产“探索新的发展模式”。随着房地产行业从增量开发向存量运营时代转变，房企过去通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已退出舞台，稳健经营管理的同时积极探索新业务模式将成为房企高质量发展的新路径。2022年，公司房地产业务所在南京市将坚持“房住不炒”定位，面向新市民和青年人加大保障性租赁住房供给，持续推进老旧小区改造、保障性住房建设、危旧房改造等工作，更好满足市民群众的合理住房需求。2021年11月，南京市规划和自然资源局等部门联合发布了《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，同时公布了首批13个城市更新重点示范项目，未来南京将按照五年“四步走”计划稳步推进城市更新试点工作。根据南京市政府公布的《2022年南京市城乡建设计划》，2022年，南京要完成全市128个老旧小区改造，改善小区环境品质，完善居住功能配套。随着南京城市框架的拓展以及城市发展动能的提升，预计未来南京房地产市场将继续保持平稳发展态势。从土地市场来看，3月24日，南京市2022年度第一批次土地出让公告发布，本次出让适度调整了房地价差，优化了租赁住房配建要求，有助于区域房地产市场持续健康发展。

面对新冠疫情反复以及经济下行压力加大，国家启动和强化逆周期调控，2021年12月中央经济工作会议指出适度超前开展基础设施投资，重点领域和薄弱环节成为发力点。新基建、旧改、重大领域基础设施建设将作为主要抓手，涵盖交通基础设施、水利、能源、环保、城市管网等领域。尤其是在当前“碳达峰”“碳中和”“东数西算”的政策背景下，新基建将作为促进数字经济绿色经济发展和扩大有效需求的重要发力点。根据南京市政府公布的《2022年南京市城乡建设计划》，2022年南京市围绕交通基础设施建设、生态保护建设等6项任务，列出了485项计划项目，年度计划实施399项、投资771.9亿元，全年将新开工各类保障性住房400万平方米，建成300万平方米，加快完善住房保障体系；筹建180万平方米保障性租赁住房，为新市民、青年人提供安居港湾；新开工9个水环境整治提升项目、16个污水收集处理项目，逐步补齐生态环境设施短板。在南京拥江发展、向东发展的机遇下，公司所在区域市政业务发展前景广阔。

2、股权投资业务

2021年，国内资本市场改革持续深化，北交所的设立进一步丰富国内多层次资本市场内涵，各板块错位发展，有序竞争，共同促进实体经济发展。2021年12月，中央经济工作会议首次明确提出全面实行股票发行注册制，股权投资项目的退出通道持续打开有利于行业的滚动可持续发展，但上市公司数量的增加也会给估值带来压力，如何有效兑现项目价值对持续的投后管理与市场研判提出了更高的要求。从投资方面来看，“十四五”规划强调强化战略科技力量，中央政府工作报告提出要“深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基”。在政策鼓励扶持的背景下，医疗健康、信息技术、新能源、新材料等科技创新领域将持续受到投资机构青睐。2021年，南京获批建设全国首个引领性国家创新型城市，深入实施创新驱动发展战略，积极打造区域性创新高地和科技产业创新中心，有力支撑长三角一体化发展、长江经济带高质量发展等战略实施，树立了国家创新型城市建设的新标杆。2022年市委“一号文”继续强调要强化企业创新主体地位，聚力关键核心技术攻坚，广聚各类创新创业人才，汇聚国内国际创新资源，在利好区域内科技创新企业的同时，也对区域内创投机构持续向好发展创造了机遇。

(二)公司发展战略

公司基于自身的资源禀赋与竞争优势，坚持深耕区域市场，实施产业联动与业务模式升级，不断增强房地产市政业务市场竞争力；聚焦科技创新行业领域，强化产投结合与运作机制创新，着力培育股权投资业务增长新动能，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。

(三)经营计划

2022年是公司成立三十周年暨上市二十五周年，也是公司本期三年发展规划的收官之年。在当前经济下行压力加大以及疫情反复的背景下，公司将管理主题定为“风险防化深入年”，以实现持续健康发展为目标，进一步加强产业联动与产投互动，持续推进风险防化工作，在充分考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上，切实推进主营业务转型升级和高质量发展，力争主要经营指标实现新的增长。

1、深化产业联动，加强业务拓展，加快推动发展模式转型升级

公司在房地产市政业务领域将积极把握区域城市开发建设以及城市更新政策施行的机遇，发挥品牌品质及产业链整合优势，积极拓展城市更新类项目；提升产业联动的深度与广度，持续打磨、固化流程制度模板，稳步提升房地产市政业务市场竞争力。

房地产业务将在保持和延续开发业务品牌影响力的同时，努力推动业务发展模式转型升级。一方面坚持高品质产品定位，保持品牌品质优势，提升开发能力与开发效率，加快推进“四院”开发建设，加速迈上品院、紫尧星院等项目销售及资金回笼；另一方面发挥品牌品质及产业链整合优势，切实把握南京市推进城市更新的机会，进一步加强与政府平台沟通，加快推进已对接城市更新项目的落地实施，实现业务发展模式的新突破。

市政业务将深度融入产业联动，持续提升自身核心竞争力。一方面聚焦区域内优质项目，加大合作对接力度，依托公司产业链优势带动施工总承包业务拓展，努力实现业务规模和盈利能力双提升；另一方面切实做好现有重点工程项目建设，持续提升资质和技术水平，优化总承包管理模式，注重口碑积累与品牌建设，不断提升自身核心竞争力，形成业务发展的良性循环。

2、加强研究赋能，探索产投互动，积极培育长远发展新动能

公司将坚持稳步发展股权投资业务的策略，加强平台协同和人才培养，坚持市场化运作，聚焦科技创新领域，持续提升投后管理效能，积极探索产投互动，稳定提升利润贡献。一是坚持聚焦硬核科技，加强与区域科技园区对接，推动各平台协同投资精选项目，为业务持续发展积蓄动能。二是完善队伍建设，加强行业研究人员的引进和培养力度，提升投资团队素养与专业能力。三是进一步加强投研体系建设，强化金融资产主动管理，适时退出部分已上市项目，通过滚动发展稳定提升股权投资业务利润贡献。四是进一步推动股权投资业务与产业经营的互动促进，加快推进新浚创信基金的设立及运作，在聚焦医疗健康、信息技术等科技创新行业的同时，兼顾环保科技、新基建、新材料等领域，有效嫁接优质资源，积极探索产业链的拓展延伸，为公司长远发展培育新动能。

3、深化风险防控，加快机制创新，保障公司可持续高质量发展

公司将继续围绕年度管理主题活动，提升管理效能，推动机制创新，保障公司实现可持续健康发展。一是持续做好战略管理，加强宏观经济形势研判，统筹管理支撑，不断提升各业务单元应对环境变化以及协同发展的能力；二是根据上级管理部门政策导向，结合公司实际稳步推进国企改革工作，持续完善市场化用人和激励机制，进一步激发公司内生发展动能；三是强化资金管理，优化资金配置，加强回款工作，并通过发行债务融资工具等多种方式筹措资金，保障公司主营业务发展的资金需要；四是推进风险管理，建立健全风险管理长效机制，积极防范新增风险，持续加大存量风险事项处置力度；五是强化文化建设，以公司成立三十周年暨上市二十五周年为契机，将优秀文化与生产经营深度融合，凝心聚力，激发动能，传播价值。

上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，提示投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

(四)可能面对的风险

1、宏观环境风险：当前全球疫情仍在持续，世界经济复苏动力不足，国内局部疫情时有发生，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，公司房地产、股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。

2、业务发展风险：目前公司采取主动加强产业联动和产投结合，稳步推进主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。

3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过160亿元，未来还将择机适量新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润产生的不确定性增加。

4、财务资金风险：目前我国货币政策以稳为主，但对房地产领域融资监管仍相对严格，且公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及时的风险。

面对上述风险，公司将持续深入推进风险防范化解，聚焦关键风险事项，通过多种方式进一步化解存量风险；在充分考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上稳妥推进业务拓展，强化对重大事项的规范管理，积极防范新增风险，保障公司可持续健康发展。