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短短一年 大洗牌!楼市 全变了

2023-07-09 21:23:00 来源: 互联网

文/顾天杰


(资料图)

百强房企 座次重排

短短一年时间,楼市格局再次发生剧烈变化。

先看房企,再看楼市。

百强房企入围门槛大大降低,或者说剩者为王。

克而瑞最新数据显示,2023上半年百强房企门槛降低到了50亿级别。

曾经的千亿房企,迎来一波明显缩水。

从销售额排名来看,只有六家规模依旧在千亿以上,分别是:

保利、万科、中海、华润、碧桂园、招商

这个数字预示着开发商规模回到了2020年的水平,新的格局基本稳定。

仔细观察会发现,即使是第一梯队内部,也产生了细微的分化。

保利是毫无争议的第一名,与第二名拉开明显差距,华润进一步转向加速拿地策略。

截至2023上半年,还有勇气拿地的房企,基本可分为四类:

一、千亿级以上大型房企

二、地方性、区域性深耕房企

三、房地产非主营业务,拿地为主业配套服务

四、中小型民营企业,资金较为充足

除了以上四类房企以外,剩下的非死即伤,或者已处于爆雷的边缘。

然后再看2023上半年楼市成交量和成交价。

国家统计局数据显示,2023年1-5月,全国商品房销售面积为4.6亿平方米,同比下降0.9%。

1-5月商品房整体成交额为5万亿,其中商品住宅销售面积同比小幅增长2.3%,销售额同比增长11.9%。

大家买房的重点依旧在改善房上,一二手房供应量减少,一手房库存回落,三四线去化压力越来越大。

一线城市的销售情况,相比二三线稍微好一些。

比如上海上半年新房成交面积同比增长超过100%,一方面是因为去年同期受疫情影响比较大,基数比较低。

另一方面是2023年以来,上海北京复苏相比其他城市更快,楼市恢复速度也就比其他城市更好。

中国楼市在2021年最高峰时期,一度达到过18.2万亿的销售额,连带着房地产开发投资、销售总面积都达到了历史顶点。

然而从2022年开始房地产出现了一路下滑,从18.2万亿逐渐跌到13.3万亿,跌去了足足有5万亿销售额。

曾经激进拿地的民营房企一度走上舞台中央,然后默默走下舞台。

国企、央企背景的开发商,重新拿回了主导权。

经历疫情三年洗礼之后,楼市走进新常态。

这一阶段的关键是两个字:信心。

信心 急需修复

有人说,中国楼市与经济目前的状况,和曾经的日本很像。

无独有偶,最近正好有一位日本经济学家火爆出圈。

他就是辜朝明,他提出的资产负债表衰退理论,尝试解释的就是一个宏观经济学难题:

日本为何衰退,又该如何才能走出来?

20世纪50年代到70年代,是属于日本的高光时刻。

日本经济学家野口悠纪雄曾描述当时日本人的自信,称20世纪80年代到欧美去的日本留学生不屑与人交流,他们相信“以后将是日本的时代”。

可惜的是,新生代的日本年轻人,观点已经和父母一辈完全相反。

他们既没有体会过日本第一的自豪感,还亲身经历了至少一次严重经济危机,对投资、消费甚至婚恋和人生,都失去了热情。

日本经济评论家大前研一在2015年就写了一本名为《低欲望社会》的书,精准描绘了当时的情景:

从政府到企业,从消费到投资,整个社会都暮气沉沉。

人口减少、超高龄化、失去上进心和欲望的年轻人越来越多。

无论是量化宽松还是负利率,都无法提升消费者信心,“撒币”都不能振兴经济。

无独有偶,当时有媒体针对日本首都圈1000名年轻员工做了一份调查,主题是“想不想出人头地”。

结果显示,12%的人非常想出人头地,28.8%的人认为能出人头地的话最好,高达43.4%的人对出人头地没有执念,更有15.8%的人完全没兴趣。

辜朝明尝试用自己的理论解释日本的衰退,他认为:

这些现象的根源是,经济泡沫破裂后,日本大量企业不再愿意借钱,反而转向了存钱。

日本政府通过巨额预算赤字来抵消企业存钱行为,将这部分超额储蓄重新放回到收入流,促进全日本GDP的增长。

他坚持认为,如果日本人从一开始就知道这是一场资产负债表衰退,需要财政刺激等政策,其他政策基本上是无效的。

那么政府可以把这个过程从20年缩短到10年,甚至更短。

他将过去的日本与现在的中国作对比,说了这样一段话:

中国面临的挑战,可能比日本30年前面临的挑战更大。

这可能是中国几十年来达到第一世界生活水平的最后一次机会。如果在这个关头处理这些问题就犯了错误,中国最终可能会陷入中等收入陷阱等困境,这将是非常非常不幸的。

我对中国克服这些问题充满信心,因为中国人是非常务实的人。但挑战仍然是巨大的。我希望他们从日本和其他地方的经验中学习,确保克服这些挑战。

日本在泡沫破裂后的二十年里,无论企业还是个人,经营的理念发生了翻天覆地的变化。

企业不再追求高利润和广阔的市场,个人不再疯狂购买奢侈品与吃喝玩乐,全都开始了拼命存钱。

大家的目的突然之间变得非常一致了,那就是:

负债最小化

所有的经济问题根源都在于人,所有与人有关的问题,追根溯源都和信心有关。

原中房集团理事长孟晓苏曾经讲过一个故事。

当1997年香港楼市达到顶峰以后,叠加金融风暴和SARS的负面影响,在随后六年里房价跌去70%,平均每户房子跌去267万港币。

当时香港居民确实有买房需求,关键问题在于预期已经跌到谷底,无论如何都害怕再次进入楼市了。

孟晓苏与香港特区政府官员沟通交流,对方建议内地资金能够买几栋楼,促进两岸交流,带动民众信心。

实际上的情况是,有媒体通过参会的官员获得了信息,传递出的消息是:

中房集团孟晓苏带着内地200亿资金,要买200万套香港住房

这一举动让楼市价格迅速稳定,随后新房成交猛增300%,形成楼市拐点。

当大众的信心回来的时候,楼市也就同步回来了。

任正非在2019年接受采访时,也讲过两个故事:

二战时的德国和日本。德国因为不投降,最后被炸得片瓦未存,除了雅尔塔会议留下准备开会,其余地方全被炸成平地。

日本也受到了强烈轰炸,如果不投降,美军也要全部炸平,最终日本采取了妥协的方法,保留天皇,日本投降,没有被完全摧毁,但是大量的工业基础被摧毁了。

当时有一个著名的口号:什么都没有了,只要人还在,就可以重振雄风。没多少年德国就振兴了,所有房子都修复得跟过去一样。

日本的经济也快速恢复,得益于他们的人才、得益于他们的教育、得益于他们的基础,这点是最主要的。

所有一切失去了、不能失去的是人,人的素质、人的技能、人的信心很重要。

经济和房价的修复,说到底是对人信心的重构。

先有信心,再谈其他。

(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

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作者:顾天杰编辑:始末

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