市场加息预期强 房贷利率上浮40%仍未见顶

各地银行频频上调房贷利率，专家预测央行加息脚步悄然逼近，紧张情绪正在楼市蔓延。对于想在一二线城市置业的刚需客来说，除了难有实质性下降的房价外，越来越贵的房贷正成为另一道难以跨越的关口。

利率普涨

近日从热点城市传来的楼市大消息，不是贷款额度收紧，就是房贷利率上浮。随着北京(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)等多地房贷利率上调，热点城市首套房贷利率普遍上浮10%以上，频频刺激着购房者的敏感神经。

目前，北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%，最高上浮30%;武汉多家银行首套房贷利率上浮20%;南京首套房贷利率普遍上浮15%;广州、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)甚至有个别银行将首套房贷利率上浮40%……天津(楼盘)方面，虽然交行等多家银行表示目前首套房贷利率仅上浮10%且审批较快，但仍有中信银行(601998,股吧)将首套房贷利率上浮三成。

商业银行变更房贷利率虽属于自发行为，却在某种程度上得到官方认可，被认为“总体上符合利率市场化的要求和趋势”。

3月9日，尚未卸任央行行长的周小川公开表示，很多重要国家的货币政策从数量宽松慢慢退出，意味着过去全球范围内的数量扩张和低利率可能逐渐将告一阶段。“中国也是整个世界经济的一部分，这个方面的影响大家应该可以预估到。”

央行副行长潘功胜也回应称，虽然近期房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。梳理发现，我国5年期以上贷款基准利率自2015年10月24日以来一直保持在4.9%，较2007年的高点7.83%相差不少。从趋势上看，2014年、2015年降准降息形成的基准利率底部将被突破。

融360数据显示，全国房贷利率的这一波凶猛涨势始于2017年年初。截至今年2月，全国房贷利率连续14个月上扬，其中首套房贷平均利率为5.46%，相当于基准利率的1.114倍，同比去年2月的4.47%大涨22.15%。

“两会刚刚释放了住房调控不放松的信号，3月22日起大连(楼盘)便同步执行限购及限售政策，说明今年的调控基调仍将从严，银行信贷政策会不断趋紧，未来一段时间贷款难将成为必然。”中原地产置业顾问沈连凤对新金融记者表示。

刚需叫苦

事实上，如果不是房贷利率连连上调，刚需购房者已迎来难得的出手机会。

根据国家统计局公布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况，我国房价已告别快速上涨阶段，总体走势为震荡下行。易居研究院报告指出，2月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.2%，连续两个月回落。其中，一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，房价步入下跌通道，目前已连续7个月滞涨。

然而，绝大部分人买房还是要通过贷款来实现，房价滞涨难敌房贷成本飙升。“刚提交了申请贷款的材料，就听说房贷利率又要上浮了。”在广州，刚需购房者林立(化名)近来过得心惊胆战。要知道，2016年8.5折(4.17%)还是广州首套房贷利率的主流;到2017年年末，广州已无执行基准利率的银行;今年2月，广州首套房贷平均利率更新为5.37%。

房贷利率不断变化，严重干扰了林立的购房计划。从2017年6月起，他便一直关注广州天河区骏景花园的二手住宅，希望房价从高点时的50000元回落到42000元的心理价位。

林立对新金融记者表示，去年3月广州还有银行针对首套房贷执行8.5折利率，一年之后已普遍上浮10%至15%。“最近出了一套450万元的100平米房源，中介告诫我不要再犹豫，等房价降至预期是不可能了。我被个别银行房贷利率上浮40%的消息震惊到了……如果房价降30万元，贷款成本多了100万元就尴尬了。”

不同档次的房贷利率，对购房成本的影响究竟有多大?以贷款200万元、30年等额本息还款计算，8.5折的还款总额为351万元，月均还款9745元;若以基准利率计算，还款总额为382万元，月均还款10614元;按照极端情况利率上浮40%计算，还款总额高达472万元，月均还款13119元。

渤海证券分析师提醒，房贷利率的抬升速度远超想象，对于刚需者来说，接下来一段时间买房就是赛跑。“目前海外加息形势严峻，就连欧洲央行都朝着退出宽松迈进了一步，国内贷款基准利率将面临现实性上行压力。未来一旦基准利率上调，银根缩减将令购房成本变得更高。”

何处是顶

房贷一向是银行的优质业务，按照惯例春节后银行贷款额度也会相对充裕。然而，今年各地银行房贷利率“涨声一片”，个别银行甚至暂停放贷的动机何在?

苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任黄志龙认为，这与居民债务风险隐患有关。2017年年末，我国个人住房贷款余额高达21.9万亿元，占整个居民部门贷款余额的70.2%;居民部门债务占GDP的比重(即居民杠杆率)也从2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠杆率急剧上升，迫使监管部门对于居民加杠杆行为从鼓励变为抑制。

2018年1月，银监会明确提出要努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。

黄志龙表示，财务可持续方面的考量也是银行开展房贷业务的动力不再强烈的重要原因。易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示认同：“连理财产品收益率都超过5%，银行给购房者发放利率4.9%或以下的房贷变成了亏本买卖。至于二套房贷利率，上浮空间就更大。”

历史数据显示，银行存贷款业务的息差保持在1.5个百分点左右，才能保持财务可持续不亏本。从银行资金成本的两个基准来看，理财产品2月平均预期年化收益率创下31个月新高，为4.91%;2017年年末，银行同业存款利率也攀升至5%左右。据此推算，要维持1.5个百分点左右的息差，房贷利率或将升至6.5%左右。

不愿透露姓名的业内人士表示：“随着房地产调控周期被历史性拉长，金融监管力度不断加强，可以预见接下来的房贷利率上涨周期起码3年，最多可追至5年。调控最好的情况是全国房价温和回落，但不管房价走势如何，今后买房成本是越来越高了。”