看热讯：合景悠活第三方在管面积占比近九成 管理层称市场化独立性加强

本报记者 王丽新

8月23日晚间，合景悠活交出2022年中期业绩考卷。报告期内，合景悠活实现营业收入20.64亿元，同比增长68.0%；毛利6.22亿元，同比增加14.5%，毛利率为30.1%；净利润3.3亿元，同比增长3.4%，净利率为16%。

(资料图片仅供参考)

“上市以来，我们一直在持续走独立市场化发展路径，通过收并购让规模快速上升。到目前为止，第三方在管项目面积占比达到88%，我们已经形成第三方物业和自有物业协同发展的良好局面，市场化独立性能力加强。”合景悠活集团首席执行官王建辉向《证券日报》记者表示，

“物管行业未来竞争不小，市场集中度会进一步上升。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，但随着人们对居住服务品质提出更高要求，物管行业服务版图的可延伸范围仍然较广，同时溢价空间仍然可观。未来2年-3年内，物管行业增长前景较大，企业在探索与成长的过程中，更需主动寻求并紧抓恰当时机稳健发展。

净利润达3.3亿元

对比行业同类企业营收及盈利水平来看，合景悠活取得了一份相对不错的成绩。

从细分业务板块变现来看，今年上半年，合景悠活住宅物业管理服务收入10.34亿元，同比增加22.4%；非住宅物业管理及商业运营服务收入10.31亿元，同比增长168.5%。

截至6月30日，合景悠活非住宅物业的累计在管建筑面积约为1.13亿平方米。同时，公司为25个购物中心及写字楼项目提供商业运营服务。据王建辉透露，未来3年-5年内，还会进驻10个以上的写字楼项目。

提及城市服务业务的进展，王建辉称，关于这类新业务，行业正在积极探索和观望。面向未来，合景悠活对该业态保持谨慎、积极乐观的态度，将在西南、华中等地进行异地复制。

在盈利能力方面，报告期内，公司实现毛利6.22亿元，同比增加14.5%，毛利率为30.1%，去年同期毛利率为44.2%；净利润为3.3亿元，同比增加3.4%，净利率为16%。

对于毛利率下滑的原因，合景悠活执行董事兼首席财务官杨静波表示，该毛利率表现在公司的预期之内，其中住宅业务毛利率约25%、非住宅部分约35.3%。毛利率降低主要是受业态组合变化的影响。报告期内，公司收购的公建项目数目增加，而该部分的毛利率接近市场水平。

“接下来，随着业务板块增长，预计毛利率会保持稳中有升的水平。”合景悠活管理层表示，在降低销售成本方面，未来有几个方向。一是，随着在管面积和规模增长以及集约化，规模效益将体现；二是科技赋能及流程打造方面，会带来运营效率和品质的提升；三是提升增值服务以及实施各种降本增效措施，预期销售成本会稳步保持平滑趋势。

在巩固基本盘和提升利润方面，关荣雪认为，合景悠活未来商业模式的优势主要集中在两个方面。第一，差异化商业运营模式为企业发展奠定了坚实的稳定性，在城市布局上主要集中于大湾区及长三角区域的热点城市，未来还计划在上海、重庆等一、二线核心城市打造标杆项目，其根据区域的人口结构打造全业态覆盖项目，对于客群的稳定以及品牌影响力的提升均有一定的助力作用；第二，合景悠活围绕社区内的需求，开展了多元化的增值服务，由于社区增值服务具有发展潜力大、盈利能力强的特点，叠加合景悠活以服务高端商业为主，盈利水平相对较高，均是其未来发展的优势。

第三方在管面积占比近九成

值得关注的是，今年上半年，合景悠活加码市场拓展，外拓版图不断延展。

截至2022年6月30日，合景悠活集团已进驻全国22个省、自治区与直辖市的147个城市，在管面积和合约面积分别为2.14亿平方米和2.85亿平方米。按地域分布来看，项目主要分布在粤港澳大湾区、长三角等经济较为发达的地区，其在粤港澳大湾区的在管面积达7880万平方米，在长三角的在管面积达4920万平方米。

“上市以来，我们一直在持续走独立市场化发展路径，通过收并购让规模快速上升。到目前为止，第三方在管项目面积占比达到88%，我们已经形成第三方物业和自有物业协同发展的良好局面，市场化独立性能力加强。”合景悠活集团首席执行官王建辉向《证券日报》记者表示，为了加强经营的可持续性，未来将围绕“三个关键词”发力，一是“初心致远”，长期构建客户、员工、供应商信任体系，在品质服务及产品上发力，形成增长飞轮；二是“持续投入”，未来，整个行业会经历数字化提质增效管理模式变革阶段，当具备数字化基础后，需适时引入流程再造、组织扁平、共享服务和集中管控等数字化手段；三是“保持增长”，公司一直高度重视面向未来独立市场发展能力的打造，将用多种手段及灵活的合作模式进一步发展。

值得一提的是，报告期内，合景悠活共拓展新项目334个，外拓合约面积合计达1400万平方米，拓展业态覆盖住宅、商业、公建及城市服务等，内生动力为企业发展注入了生机和活力。截至目前，合景悠活集团第三方在管面积占比达88%，接近九成。

“从当前来看，收并购仍是物业企业扩大规模的主要方式。由于当前地产行业流动性压力仍然不小，预期未来对物业关联公司的支持力度会逐渐下降，因此物管行业可通过收并购来壮大自身规模。”关荣雪向《证券日报》记者表示，不过，这种方式具有成本高、投后管理难等特征，因此，在收并购上应多持谨慎态度，注重标的质量的同时，也关注战略协同和盈利性。

对此，同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，虽然行业整体增速下降，但行业集中度会走高，加快外拓符合公司及行业发展规律。因此，物管行业的收并购潮还将继续，而地产母公司经营稳健，物管业务规模增长诉求高的头部企业，其发起大标的收购的积极性更强烈。而规模小、管理资产价值度低、管理模式无创新的企业或将成为被收购对象。

不过，王建辉直言，目前市场的竞争在加剧。当下行业处在调整期，近期收并购的活跃度在下降，大家更加关注内生性的增长，常规领域的外拓竞争进一步加剧。

（编辑 乔川川）