速读：2022年中期业绩稳健向好，透视康桥悦生活(02205)成长进阶之路

2022年的上半场业已结束，正值港股业绩密集披露的窗口，投资者偏向于在波动的市况中寻找稳健成长、具备韧性的标的。对于尚处于板块估值底部的物管企业而言，当前无疑正处于政策回暖和行业环境边际改善之时，想要从中寻找成长性与确定性兼备的个股，中期业绩则成为了投资者重要的参考依据。

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在资本市场审慎对待物管企业时，不变的依然是投资者对企业成长性的考虑。而物管企业的增速来自于整体规模的扩大，来自于企业在行业市占率的提升，也来自于效率提升带来的盈利能力提升，以及服务满意度提升基础上多元业态的进步。

8月25日，全国综合性物管企业康桥悦生活(02205)发布了2022年中期业绩。在这份财报中，我们将看到公司韧性增长的一面及稳步前行的发展底色。

合约、在管面积高速增长，第三方拓展能力出色

用“厚积薄发，蓄势高飞”来形容悦生活的中期业绩再合适不过了。

从核心财务数据上来看，2022上半年，该公司实现收入约3.72亿元(人民币，单位下同)，净利润约5670万元，整体毛利率保持稳定，净利润率较2021年同期增长1.4%至15.2%。

就经营层面而言，2022上半年，悦生活在合约面积、在管面积的规模拓展上取得了长足的进步。截至2022年6月30日，公司在管项目数量为199个，合约面积约为6110万平方米，较2021年同期增长37.7%;在管面积较2021年的约1990万平方米增长48.4%，达到约2950万平方米。合约面积和在管面积的双高位数成长，极大程度上为其后续业绩的长远释放奠定坚实基础。

值得一提的是，受益于在管面积的成长，年内悦生活的业务得到有效提升。而期内，公司录得物业管理服务收入约2.24亿元，占总收入60.3%，较2021年同期增长38.0%，展现稳中向好的可持续发展态势。

除了规模方面的亮眼成绩，悦生活上半年依然展现出不俗的第三方的外拓能力。数据显示，集团第三方面积占比持续增长，合约面积中第三方开发商占比达到79.6%，约为4870万平方米;在管面积中第三方开发商占比达77.5%，约为2290万平方米，充分说明市场和客户对悦生活的认可。

倘若以区域划分，能够鲜明看到，近年以来悦生活保持着深耕河南的同时，其业务范围逐步扩张至浙江、江苏、湖北、河北、广东、山东、陕西等核心区域。常年累积的品牌效应和优质服务令公司能够凭借高效的运营能力，在全国范围内快速复制成功模式，从而实现规模的快速提升。

能够在业务版图稳步扩张的同时，还维持着第三方面积占比的快速成长，本身已在一定程度上验证了市场对悦生活的认可，这也将令公司的规模结构和面积来源进一步得到优化，保证其盈利能力的稳定。

多元业态协同发力，打造盈利新引擎

2022年，悦生活步履未歇，致力于由传统的住宅物业业态横向扩张至非住宅物业及城市服务产品线版图，上述业态中包括商写、产业园、高校、医院、轨道交通、环卫服务、银行等多样化场景，并借此发展契机纵向朝产业板块深耕孵化。

在以多元业态拓展为核心，打造高竞争壁垒的同时，悦生活也在持续推动资金资本层面的财务优化以形成良性财务生态，截至2022上半年，公司在手现金及现金等价物达5.13亿元，资金面的充裕成为夯实其业务长期稳定发展的财务基础，也有助于公司穿越周期，行稳致远。

对于悦生活而言，实现高效优质的成长，与其“三大产品品类”+“一主两翼”多维度布局有着密切关联。

智通财经APP了解到，该公司的“一主两翼”的发展策略，指的是以服务为主，持续提升服务能力;左翼是持续推动市场化的拓展能力，持续的拓展物业管理的面积，增加服务规模;右翼是加强在智能科技方面的投入和建设，满足业主以及员工各种服务诉求，提升运营效率。

在“以服务为主”的“主心轴”上，该公司以实现成为美好生活与智慧城市服务商的愿景，始终坚守为客户提供“满意+惊喜”的服务初心。近年，公司推出高端服务品牌“悦熙服务”，该服务平台由“悦熙管家”、“悦熙礼宾”、“悦熙美工”、“悦熙智工”四大板块组成，可提供包含财富管理、商务旅行、健康体检、养生美容、教育游学、专属私宴、绿色公益在内的7大服务模块，每部分均代表了悦生活的最高服务标准。

在两翼的打造上，出色的市场化拓展能力促使悦生活的规模稳步扩张。不仅如此，公司不断强化非住宅业态布局，现已形成了主打住宅服务的“悦生活”，主打写字楼、商业和产业园服务的“悦商管”和主打城市服务的“悦城服”三大产品品类，呈现并驾齐驱的均衡发展态势。

此外，集团持续并购也为其产业结构优化提供了有效支持，如河南鼎峰物业就涵盖写字楼、住宅及中小学等多种业态。通过在资本端的发力，进一步丰富公司的业务形态，以此增厚公司规模经济效益。

2021年11月，悦生活与郑轨置业联合成立了河南轨道悦生活物业管理有限公司，探索城市物业项目，目前在管项目包括郑州地铁一号线、城郊铁路一期二期、周口扶沟环卫项目等，未来还将在城市服务方面持续发力，确保公司拥有长远且可持续的发展空间。

财报显示，悦生活期内非住宅类物业的在管建筑面积约为390万平方米，同比增长61.6%。更为亮眼的是，本次中绩还披露了公司上半年城市服务营收，达970万元。可见“悦商管”与“悦城服”的布局已初见成效，并将随着业态规模的不断拓展，具备持续提升的可能。

因此，对非住业态和增值服务的打造正在快速拓宽悦生活的成长边界。注重多元业态对外拓展和服务能力的提升，已为该公司实现业态、空间和角色的全方位突破，也有望成为公司新一轮高速成长的发展引擎，推动其经营业绩和业务版图的厚积薄发。

综上所述，悦生活打造多业务协同为其构筑了显著的核心竞争壁垒和高速成长曲线，未来将协同促成稳健的经营。展望未来，公司更将以轻资产、现金流稳定的属性为其估值提供支撑，而稳健成长的业绩指引将为估值提升创造想象空间。我们持续看好物管行业的多业态、内生外拓转型发展，也有理由相信悦生活的综合实力和成长空间，及其内在潜力即将释放的明朗前景。