关注|疫情之下 山东、海南都有楼市大动作

疫情之下，多地楼市调控走向分化。

3月7日，海南省宣布，海南新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

与海南取消预售相对应的是，此前多地放松预售条件。如3月6日，山东省提出符合条件的房地产项目将适度降低预售条件和预售资金监管留存比例。

海南出台楼市新政

首推现房销售制度

3月7日，海南省政府在召开的新闻发布会上介绍，已印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。总体上类似政策以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。

其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

此次出台的楼市政策主要包括四大核心要点。

1.首推省级现房销售制度

政策：自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

2.本地居民限购第三套房

政策：《通知》明确本地居民购买多套住房的限购政策。具体来看，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

3.创新提出发展安居型商品住房

政策：健全住房保障与供应体系。《通知》提出发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。

对于以上四类住房，海南省住建厅厅长霍巨燃解释道，对困难群众主要通过公共租赁住房、安居型商品住房进行保障，符合条件的引进人才可以申请公共租赁住房或安居型商品住房。公共租赁住房对城镇低保住房困难家庭免收租金;对低收入住房困难家庭减免租金;对其他符合条件的保障对象，租金原则上不超过市场平均租金的50%。

4.建立城市主体责任制

政策：各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行。对各市县年度调控目标落实情况，每年进行考核。

商品房预售VS现房销售

现房销售制度是什么意思?

首先我们先来了解一下以往全国的商品房预售：

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。商品房预售制度从1994年引入内地，截止今天已经实施超25年，目前全国期房销售面积占总销售面积的比重超过80%以上。

在预售制度下，房地产开发企业可放大资金杠杆，财务成本较现房销售大幅下降。

而现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

以往现房销售的政策只是部分城市零星出现，并未有省份大面积实施。这意味着，海南成为全国首个在省级层面要求现房销售的省份。

经过25年的推进，商品房预售也越来越备受争议。由于购房者是先交钱再收房，所以在等待的过程中存在着很多未知的变数，而这些年屡屡出现的一些问题都让购房者很受伤。比如，公摊引起的面积差距、偷工减料、交房延期、资金链断裂导致的“烂尾楼”等等。事实上，在全域限购前的购房热潮中，海南依赖的房地产经济催生了大量的存量商品住宅用地和众多招商引资项目配套商品住宅用地的遗留问题。

现房销售对房企影响多大?海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业最大的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现房销售制度对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。疫情冲击之下，房地产企业资金本就紧张的情况下，一旦预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金也被缩减，资金压力将会更大。

尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

山东：符合条件房地产项目

适度降低预售条件

与海南的政策不同，此前多地放松预售条件。

3月6日，山东省住房和城乡建设厅发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》(以下简称《意见》)。其中提出，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

1.适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例

《意见》提及，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目，视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。

另外，《意见》指出，还将妥善处理延期交付：因疫情影响不能按时完成竣工综合验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年6月30日前申办竣工综合验收备案的房地产开发项目，允许开发企业顺延3个月缴纳尚未销售房屋的住宅专项维修资金。

2.参与疫情防控一线人员

减免公租房租赁费用

在减免公租房租赁费用方面，《意见》规定，对参与疫情防控的一线医务、环卫、公交、物业等行业公租房保障对象，承租公租房实物房源的，减免疫情防控期间租金;领取住房租赁补贴的，疫情防控期间按其享受的住房保障标准2倍发放。自2020年1月起到疫情解除后两个月，逾期缴纳公租房租金的家庭不计入个人信用记录。

此外，《意见》调整住房保障阶段政策。对因疫情防控延误新申请住房保障资格审核的家庭，补发延误期间对应标准的租赁补贴。有条件的地区可适当扩大公租房保障范围，将近期复工企业承租社会房源的职工阶段性纳入保障，发放疫情防控期间的住房租赁补贴。

3.实施住房公积金缴存弹性管理

疫情防控期间，奋战在疫情防控一线单位未能及时缴存住房公积金的，说明情况并补缴后，可视同正常缴存。疫情防控一线缴存职工不能正常还款的，不作逾期贷款处理、不计个人罚息。受疫情影响导致生产经营困难企业，可按规定申请缓缴住房公积金，或者按单位和个人各5%的最低标准缴存。

全国楼市政策以“减负”为主

克而瑞证券统计，截至 2 月 17 日，据初步统计，已有20 逾省市陆续出台房地产相关政策，从供给和需求两端发力，保障房地产市场平稳运行。结合城市基本面差异，目前核心城市以供给端宽松为主，低能级城市以需求端刺激为主，预计后续政策调整的城市数量将进一步扩大，“因城施策”在本轮调整中必将持续深化。

据中原地产研究中心提供的数据显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。