认购协议未取得预售许可证？4万元预订车位让业主进退两难

“资金被白白占用了三年，车位质量又差，被开发商骗了。”业主刘小林说。最近，位于四川省眉山市仁寿县中央商务大道的“城北时代•峰景”楼盘，因为地下车位问题引发了一场业主维权风波。许多业主称三年前预订的车位存在严重质量问题，而业主在维权中才发现，开发商和业主签订认购协议时并未取得预售许可证。近日，《中国消费者报》记者针对此事进行了调查。

地面最大裂缝可放下手指

“城北时代•峰景”又称城北时代二期，由仁寿交投置地有限公司(以下简称仁寿交投置地)开发。因位置好、周围有学校，成为当地很多返乡置业人员的选择。

刘小林看中了小区的位置和环境，到售楼部咨询时，被告知如果买房时预订车位，可以获得房款2%的优惠，且车位优惠幅度也比较大。“交4万抵3万，负一楼标价10万元的标准车位，实际价格7万元。”刘小林说。

2018年10月10日，刘小林认购了一套房屋，同时和仁寿交投置地签订了《地下车位认购协议》，交纳定金4万元。

刘小林告诉记者，购房合同约定车位应当于“2020年12月30日达到使用条件”，结果今年春节前通知选车位，车位现状让业主非常失望，部分车位窄小，水泥地面不平，坑坑洼洼，裂缝多、裂口大。因此，刘小林和许多业主一样拒绝选车位。刘小林认为，按照4万元定金计算，预订车位让开发商获得了巨额资金，并白白地占用了几年。

2月9日，记者在现场看到，水泥地面比较粗糙，大量地坪坑洼不平，水泥脱落，砂浆外露，有的坑洼路段水泥颜色存在较大色差，有明显修补过的痕迹，且修补后也不平整。地面裂纹、裂缝随处可见，有的裂缝就在车位里面，连续贯穿了七八个车位。在负二楼过道，记者看到一条又宽又深的裂缝，可以放下人的一根手指。

2幢1单元业主刘杰学过建筑，曾做过八年的土方工程，现从事装修业务。他对记者说：“地面太毛糙，车轮碾过就是沙，明显有质量问题，不值这个价，如果选了车位就相当于默认了。”

“还有的就是用水泥抹了一下裂缝表面，把裂缝遮了一下。”刘杰说。据他分析，出现这么多裂缝，应该是“水泥表层下面的建筑强度不够”，并指出柱头相当于点位，如果强度不够，高楼一压就会把面层扯裂开。

有些车位显得较窄，两位业主现场测量宽度只有2.25米。正规的车位，白色边线和柱头之间有一定的距离。但记者看到，不少车位的边线和水泥柱零距离，甚至穿过了柱头几厘米，停车时不小心很容易碰上。

业主预订车位时开发商未取得预售许可证

业主潘鹏翔预订车位时特地询问过销售人员是否取得了预售许可证，得到的答复是“正在办理中，只是证还没有回来，这样才交定金”。

维权时业主们发现，预订时，仁寿交投置地并未取得车位预售许可证，业主们认为这明显违反国家相关法律和政策，属于违规销售。业主提供的《商品房预售许可证》照片显示，该项目地下室取得预售许可的时间为2021年8月10日，晚了最早销售时间近三年。

记者看到，《地下车位认购协议》“霸”气十足，如“甲方只保证乙方能选到车位，不能保证车位位置和型号完全符合乙方意愿。乙方已经清楚明白此规定，不得以此为由要求退车位定金及向甲方索赔”“此定金一经缴纳，概不退还”“乙方未按甲方通知时间前往选定车位并签订《商品房买卖合同》的，视为乙方严重违约”“本协议最终解释权归甲方所有”。

有业主通过“领导留言板”给仁寿县县委书记留言，反映车位违规预售、质量差等相关问题。2021年12月24日，仁寿县自然资源和规划局回复为：“经查，根据仁寿县城乡规划技术规定要求，小型乘用车位标准尺寸不得低于2.4米×5.3米，住宅小区内可设置20%以内的非标准车位，尺寸不得低于2.2米×4.8米。经核实，北城时代二期(A地块)地下室规划核实方案与审批方案一致，符合仁寿县城乡规划管理技术规定要求。”

针对业主投诉，仁寿交投置地在回复时否认违规预售：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

部分业主起诉要求双倍退还定金

经过业主维权，仁寿交投置地最终表示：如果业主愿意，可以终止协议，退还定金。据记者了解，目前已有两三百户业主申请退费，有业主拿到了退款。“专门有一个退车位的微信群，里面有500多人。肯定搞不赢开发商，没有办法，只能申请退还定金。我知道有几个业主起诉了。”潘鹏翔说。

“房子在这儿，退了只能租车位，如果租金太高，到时候再想其他办法。”潘鹏翔和很多业主一样，对退车位其实很纠结，不敢放心买，也不甘心退。

业主刘建华如今已拿到了定金退款，准备在旁边的北城时代一期买车位，他觉得一期车位是环氧树脂地面，比二期好很多，价格也差不多。但两期地下室没有打通，停车后要从一期地面走到二期。“肯定不方便，但是没有办法，只能将就，如果再不行就租车位。”刘建华说。

刘小林和刘杰都向法院提交了诉状。“法院安排调解了一次，调解结果还是退车位。”两位业主说。他们不同意调解，目前正在等待法院立案，他们认为仁寿交投置地存在欺骗误导行为，诉讼请求是退还双倍定金。“我预订车位钱是借的，也是给了利息的，开发商也必须赔偿利息。”刘小林说。

开发商无法提供验收合格证明

2月14日，记者采访了仁寿交投置地相关负责人杨波。杨波介绍说，该小区车位是按照1∶1.2配备的，大约有2000多个，预订出去的车位不到半数，约1000个。

关于预售时未取得预售许可证的问题，杨波说：“是有这种情况。但是我们律师给我的解释是，按照法律条文的解释是符合要求的，并不算违规。”

杨波否认有欺诈行为，他说：“在业主的要求下，我们也做了一定的让步，退还了定金。当时车位确实不好卖，公司做了相应的让利。退车位的时候，当初优惠的2%相当于白送给他们了。”

“有向法院起诉的，让我们赔偿8万元，怎么可能嘛!”杨波说，“如果觉得我们有不合理的情况，可以走司法程序，法院判决是啥就是啥。”

关于车位尺寸、质量问题，杨波说：“尺寸方面，带了好几批业主下去测量了，绝对一点问题都没有。二期车位地面是固化剂地坪，设计院提了方案，图纸过了规划，全都是按图施工。”至于路面坑洼、裂缝问题，杨波解释是因为业主集中装修的时候，建渣掉在地上，碾来碾去的，可能把上面那一层弄坏了，“这个不属于质量问题，属于人为干涉遭成的破坏，我们会修复的。”

记者询问是否有车位的综合验收合格证明，并提出要查看，杨波回答“有”，说可以马上让工程师找一下，尽快向记者提供。当天下午，杨波给记者回电称“书面的合格证明暂时提供不了”。对此，杨波的解释是，车位还在预售，还没有到正式交付的时间，还未交付给业主。综合验收已经进行了，五方责任主体包括设计、地勘都可以证明产品是合格的，要提供验收合格证明的话只有等把所有的结算做完才行，因为不仅仅是车位的问题，房屋住宅也包含在里面。

“两书(产品合格证书和使用说明书)要等跟所有的总分包单位结算办完，档案资料移交完，最后才能出，估计还需要比较长的时间，现在让我提供，确实提供不出来。”杨波说。

关于事件进展，本报记者将继续予以关注。(记者 刘铭)