绿维文旅林峰：文旅投资的高效率模式——EPCO模式

绿维导语：2022年5月18日，绿维文旅控股集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长、中国旅游景区协会开发运营委员会主任林峰博士做客绿维文旅商学院第32期《景区大讲堂》，带来主题为《文旅投资的高效率模式——绿维EPCO》的分享，从什么是EPCO、绿维EPCO模式好在哪里、什么是达到运营验收要求的完整设计等方面进行了详细的讲解。

01 什么是EPCO

EPCO是EPC+O，EPC大家都很熟悉了，是指设计、采购、施工一体化，我认为加一个“O”，给EPC带来了革命性的变化。

EPCO（Engineering Procurement Construction，Operation）是指受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、运营等一体化全过程的总承包。

绿维文旅近几年，在景区提升、旅游综合体、景观公路、博物馆及主题展馆、美丽乡村、乡村旅游等EPC项目上也积累了很多经验，主要服务政府专项债投资的经营性公共服务及文旅农商等产业项目、企业投资的文旅农商等开发项目，并提出“F+EPC+O”服务模式和"EPC+O"服务模式。在文旅康养与乡村振兴EPCO领域，绿维文旅形成了自己专业的团队，独特的整合能力，专业和整合成为了绿维EPCO的核心优势。

02运营的前置和全程参与是整个项目成功的关键

我总结EPCO模式四个关键词：运营前置，指导设计、联动施工、保障落地效果。

运营的前置和全程参与是整个项目成功的关键

从运营咨询、运营全程参与、竣工运营验收、运营的启动与执行。全程的运营参与结构是EPCO的关键。

关键的两个策划

绿维十几年来一直在搭建平台，之前一直是以策划、规划、设计为主，我们认为文旅产品、乡村振兴项目都是策划引导规划，规划落地，策划和设计相结合，形成产品设计的落地结构。我们把策划的作用放在第一位。

绿维认为策划分为产品策划和运营策划。

产品策划包括设备设施、吸引力、吸引核、吸引结构、景区产品、研学产品、互动产品等的策划。产品策划落到布局上形成规划，落到景观、建筑、情景化等上面，形成景观设计、建筑设计等。绿维十几年来在旅游产品策划设计上一直处于领先的地位，形成了旅游和乡村项目强劲的策划能力。

运营策划的核心是落在基于产品和市场之间的关系，一个供给、一个需求。如何通过产品实现收入的最大化，运营策划要把产品销售、体验管理、服务管理等有效的整合进来。如何正确的判断市场，对产品进行提炼，提炼出品牌和营销的核心要素，形成销售的核心能力，产品销售需要形成多业态多样化的销售结构。

有效的把文旅产品和乡村振兴产品包装、推广、营销、有效的管理是至关重要的。文旅产品最终是服务产品，是人的共情的结构。消费体验特征是文旅最本质的特征。服务管理和体验管理、过程化的消费结构的管理是旅游运营的核心。运营策划就是把产品管理、服务管理、体验管理等有效整合，形成一套有效的打法。

没有两个策划，整个项目的规划是定位不准确的，品牌是无法形成的，产品能力是无法实现的。规划必须以文化为魂，产品为基础，运营为价值架构的基础上形成的。

03 绿维文旅EPCO模式

绿维文旅的EPCO模式简介

绿维文旅的EPCO模式能保证项目设计与运营收益完全对接，并使前期策划、规划、设计、报规、报建等高效落地，土建、房建、市政、景观、室内、游乐互动等建设过程紧密结合，大幅提升项目工程效率，通过对赌条款实现社会效益和持续经营回报。

绿维文旅EPCO模式风险承担结构大大降低了投资人的风险，实现了投资的保障，能够达到效率的最大化。绿维文旅聚焦EPC、F+EPC、0+EPC，一责到底，保障落地效果。

绿维EPCO模式——贯通到底的“责任链”

绿维文旅从运营路线和技术路线两条路线出发，运营前置，以设计施工一体化保障设计建设效果。

绿维文旅EPCO为运营而设计建设

专业专职运营团队的全程把控是关键，全链条参与提出要求。

一是，专业专职运营团队从前端策划到设计、采购、建造，再到招商持续参与。

二是，建造师和造价师参与到前期的设计和成本控制。

三是，建设过程，设计、施工、运营共同决策，保障落地效果。

绿维文旅EPCO设计建设运营一体化落地

绿维文旅拥有专业专职队伍，是政府和国有投资集团的最佳合作伙伴。现实中，有的单位运营团队没有深入介入到前期，规划设计团队、开发团队和建设团队与运营目标脱节，不对最后的运营负责任。文旅项目的关键在前期，没有把运营前置到前期，项目就会出问题。

绿维提出“四不、八有”的承诺。

04以运营回报为前提的EPCO的四大要求

林峰博士指出EPCO项目，不是传统意义上的EPC，而是以运营回报率达成为前提的完整的策划、规划、设计、建造、经营运作的全程服务结构。因此，必须保障四个方面要求：整体策划、运营验收、完整设计、全过程服务。

整体策划：必须保证项目的定位准确，市场盈利可行；因此，需要做整体项目策划、市场研究论证、农旅产品与业态的深度策划；

运营验收：以建设完成即可经营为前提，进行验收。因为资金包干，这里运营验收，要求项目竣工后，不再需要投资软硬件，即可开展经营活动；运营验收，包括一般建设工程硬件达标且符合运营要求，项目业态配套硬件、项目运营需要投资建设的软件（智能智慧化、品牌形象、外观灯光美陈、多业态配套软件等），都需要验收达标。这些内容，需要运营团队前期介入进行策划设计。

完整设计：所谓完整设计，不仅仅是建设工程必须的勘探及工程设计，还是完整的旅游区产品设计，包括景区景点、乐园、酒店、多种服务业态等硬件、智慧化软件、VI品牌包装、演艺、互动游乐等等专项工程所需要的策划和设计；

全过程服务：以项目运营盈利为前提的EPCO，必须进行策划和运营团队深度参与的全过程咨询与把控服务。策划和运营团队，首先开展前期专项咨询服务、同时深度参与建设工程的勘察、规划、设计服务、进一步需要直接策划设计或深度参与为运营提供的专项策划与设计。因此，策划和运营团队是全程参与服务的部门，因此才能在最后验收合格成果，实现承包经营盈利目标。

05 什么是完整设计

林峰博士提出了“完整设计”的概念，他指出我们的运营团队从策划、设计到建造全程参与，完整设计是运营团队的核心工作。林峰博士把完整设计划分为三个内容：前期勘设与专项策划、完整的产品规划设计、为运营验收服务的专项策划与设计。

前期勘设与专项策划

保证项目的定位准确，市场盈利可行。服务内容包括：地形测绘、地质勘测、可研方案、水土保持方案、环境影响评价报告等。

规划设计服务内容

规划设计内容包括景区景点、乐园、酒店等业态产品的综合策划、规划、设计服务具体分为如下十项内容：

为运营验收服务的专项策划与设计

为实现建设完成即可运营，需要提前完成相关运营支持策划与设计，并且需要运营团队深入参与。

绿维文旅从五个方面提供运营保障：

（一）运营专项策划

以农业、旅游景区、乐园、餐饮、培训等产品的经营盈利为目标的运营方案的策划。

1、产品策划

（1）基于产品角度的市场调研、分析

（2）基于产品角度的竞品调研、分析

（3）景区资源分析

（4）主题定位及产品体系优化设计

（5）产品落地模式策划

（6）产品收益结构设计

（7）当地文化活化策划

（8）产品投资、回报分析 根据以上内容和板块形成完整的产品提升策划方案

2、开园筹备与开业推广策划

开园筹备需要完整方案，并与建设过程高效衔接，管理团队将提前介入，并不断与建设团队进行对接，提出问题，修改内容，落实验收，接管经营；开园庆典非常重要，需要提前策划，并高效执行。

人员需要提前招聘，定岗定责，系统培训；管理制度要完整建立，包括景区运营体系、管理体系、营销体系、服务体系的规范化、标准化设计及景区各岗位人员招聘和培训服务。

3、运营策划

（1）基于运营的市场调研和分析

（2）项目运营模式设计

（3）产品和线路设计

（4）内部交通体系设计

（5）休憩系统设计

（6）环卫系统设计

（7）监控和安保系统设计

（8）售检票系统设计

（9）人员岗位设计

（10）营销渠道设计

（11）新媒体运营（广宣）设计

（12）网红营销活动设计

（13）营销预算设计

（14）营销政策设计

（15）运营成本和收益测算

根据以上内容和板块形成完整的运营策划方案

（二）品牌设计（导览、VI、纪念品）

通过对当地肌理研究、历史文化研究、品牌研究、景观与建筑色彩符号系统建构、风貌建设指引、重要建筑风貌改造设计（酒店、民宿、游客中心、配套设备、主干道路建筑、垃圾桶、厂区围栏、设备外立面等），以达到在展示品牌的同时区域内环境色调与建筑风格相统一。

1、导览标识设计

2、VI系统设计

3、纪念品与土特产品包装设计

（三）景区化智慧管理系统设计

1、手机小程序设计

服务内容：自助购票、智慧导览、智能客服、游玩指南、景区资讯、全景VR、线上商城、疫情防控、云上旅游等版块。

2、数据库系统

服务内容：资源数据库、游客数据库、图片数据库、视频数据库以及云数据库在内的一些数据信息的集合。

3、景区智慧化管理系统

（1）硬件智慧提升：景区门禁与安防系统、景区监控管理系统、电子巡更系统等。

（2）软件管理系统：电子票务管理系统设计、设备监控设计、客流量监控系统设计、工作人员管理系统设计、环境监测系统设计等。

4、景区数字营销系统

旅游舆情监控与数据分析系统设计、线上商城设计、新媒体矩阵的搭建与运营计划、营销渠道管理系统设计、云直播系统设计等。

5、景区智慧化体验项目等管理与营销系统

720°全景虚拟游、虚拟创意体验系统、数字沙盘、VR体验设计等。

（四）夜场灯光美化、演艺广场、多功能厅演艺软硬件设计

1、夜场及相关灯光美化设计：建筑亮化设计、景观亮化设计、商业亮化设计、节日亮化设计等。

2、演艺广场舞美设计：包括灯光、音响、表演内容、节目等软硬件策划与设计。

3、多功能厅、婚庆等室内演艺活动项目的舞美设计：多功能厅、餐厅、森林餐饮、园艺展示区都会成为婚庆及党建团建特别活动的场所，需要进行舞美与特殊装饰设计。

（五）情景化与互动游乐设计

1、情景化设计

大量文化与故事场景，在一般景观设计基础上，要深化开展情景化设计，形成故事性、情景化价值；其中包括露天场所的情景化，也包括商业街区的情景化；工坊街区，应该包括：店铺店招、广告牌匾、墙绘、情景化小品等设计。其中，一部分成为网红小品，成为可以引爆流量的核心吸引物和亮点，包括：网红雕塑小品、网红座椅、网红桥、网红打卡点等。

2、互动游乐设计

互动游乐项目，是旅游项目可玩性的保障，也是二次消费收益的关键；可以设计大型互动游乐项目，也可以设计小型互动游乐项目，这种设计，需要基于游乐设施设备，结合项目的文化和环境，形成较强的刺激性和游乐性。这是专项设计内容，设备厂商的通用设备无法代替。

06 绿维文旅EPCO优势

EPCO是绿维文旅集团重要的业务板块，基于强大的策划规划与设计能力，聚合了多类别建造合伙人，整合了一批有资质、有能力、有保障的施工建设企业资源，形成了一批项目落地。绿维文旅拥有全覆盖服务资质、十余年平台保障、强大的研发和专家团队和十余年创新研究和实践。

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