每日观点：2023观点圆桌闭幕：资本赋能重构行业格局

“投资人要看到企业资产价值的创造。”

谈及华润有巢成功发行首批保租房公募REITs，华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏指出。

2023年4月18日，观点指数研究院召开以“焕新机遇”为主题的“2023观点租赁圆桌”和“不动产破局与重构·2023观点资本圆桌”两场专业论坛，现场同时发布“卓越指数·2023住房租赁卓越表现”研究成果。

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观点指数发布的《2023住房租赁发展报告》显示，过去一年里，受政策推动，住房租赁行业快速发展。截至2022年底，泊寓、冠寓以及招商伊敦已开业房间数分别为16.66万间、11.6万间以及2.68万间，已开业规模较2021年底分别增长4.45%、9.43%以及7.49%；相寓、魔方公寓在营房源规模分别为25.7万间和7.62万间，较2021年底增长1.58%和0.4%。对比企业过往规模增速可以发现，租赁企业不再盲目寻求规模的增长。

“从数据上看行业爆发了，但是爆发也带来了很多竞争。”乐乎集团创始人、CEO罗意说，“刚需、白领仍然是未来市场最大的需求。企业很难做到标准化产品，所有项目都是一个打法，‘卷’带来的后果就是分化，包括客户的分化、机构的分化还有城市内部板块的分化。”

对于刚需和白领的市场需求，魔方生活服务集团首席战略官胡鼎指出：“更高的精神文明需求才是年轻人更需要的，所以魔方在未来已来的时候打造出他们想要的生活。这种情况下，魔方关注的就不只是安全，更多的是体验。”

高速发展的长租公寓资产也再度受到投资机构关注。

“退出是容易的，因为没有退不出的项目，只有退不出的价值。”瓴寓国际CEO张爱华强调，募和退就是资本运作，要做资管离不开投资，投完了不动产，要有能力把产品打造出来，后面还必须做好运营管理，缺一不可。

而对于当前住宅市场复苏中凸显出的行业天花板，住宅房地产出现了怎样的投资新格局？应该构建怎样的风险化解范式？AMC与房企合作如何落地？

中城投资助理总裁冯雄杰阐释了一个新思路：“在当前形势下，可以通过债务重组、资产抵债等一系列手段，来解决项目的历史问题。通过重整程序的法定性，统一暴露项目的所有债务。同时，锁定项目资产，解决项目所有债务，对不良资产的资金、资产等生产要素重新构建。要做好各方利益的协调，只有各方利益形成合力，才能把不良资产盘活，提升价值。”

北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良则指出，未来将是重的越重，轻的越轻，风险管控极为重要。

“不良资产处置是从快到慢、从破到立，前者是指以前的单一资产处置，可直接通过拍卖兑现，而现在项目的盘活要求完全不一样。过往有资金就可买下这个项目，现在还要求强大的专业服务能力。”贺国良表示。

在AMC与房企合作机遇层面，瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华坦言，“房企要转变观念，在保交楼、保民生大环境下，AMC需要调整战略方向。未来房企的投资重点之一是保障性住房以及长租公寓。同时，房企竞争的赛道是高端房地产，主要就是绿色低碳、环保、智能环境好的住宅。另外，未来那些产业发达的都市圈中心城市，以及特大城市是竞争重点。”