净利润骤降7738% 融侨“高价地”扩储狂奔后遗症

5月4日，融侨集团股份有限公司发布提示公告称，2022年度净利润为-93.42亿元，占2021年末净资产比重-34.66%，相较于2021年度净利润下降7737.89%，发生较大亏损。

目前，大多数上市房企已经发完2022年财报，而融侨集团超过77倍净利润跌幅基本无出其右者，这家闽系房企过去在行业景气期高价拿下的那些地块成为如今的重要苦因。

(资料图片仅供参考)

烫手山芋

融侨集团指出，亏损主要有两方面原因。

其中经营情况方面，2017年-2020年收储土地成本较高，本期完成交房义务并结转收入项目销售毛利较低，本期对联营企业投资收益也因为同样原因下降较多；此外，因维持正常运转及项目交付所必需费用成本仍在持续发生；本期部分项目进行土地增值税清算导致本期税金及附加增加。

计提减值影响方面，2022年，融侨集团销售去化遇冷，出于谨慎性原则，对天津、郑州、厦门、成都等地多个项目计提了存货跌价准备；2022年，全国各地投资性房地产出租情况也存在一定下行现象，以致于上海、福州等多个投资性房地产评估价值有所下降，产生了-6.74亿元公允价值变动收益等。

观点新媒体查阅《融侨集团股份有限公司2022年度审计报告》获悉，融侨集团在应收账款坏账及存货跌价上均作出大额计提准备，是导致亏损重要原因。

其中，融侨集团应收账款坏账准备为0.13亿元，其他应收款坏账准备为21.65亿元。报告指出，来自关联方福州嵩霖投资有限公司、天津融津置业有限公司资金往来的坏账准备占据了大头，年末余额分别为11.62亿元、7.76亿元。

来源：企业公告

爱企查显示，福州嵩霖旗下子公司包括福州融心置业有限公司及天津融津，两者分别为福州融侨望云茉云台、天津融侨方圆别墅等项目开发商。

一般而言，应收账款包括应收票据、预付账款等，与企业经营过程相关性较强，而其他应收款则包括企业生产过程中应当收取的各种赔款、罚款以及因意外导致财产造成损失向保险部门收取的赔款等。

存货方面，融侨集团在天津、郑州、厦门、成都等十来个城市项目均有计提减值准备，尤以厦门、郑州、合肥、天津及福州为甚。

2016年，融侨以42.18亿元力压万科、保利及中海等大房企夺得厦门翔安2016XP04地块，溢价率139.66%。当时，该宗地以楼面价38345元/平方米成为厦门单价地王。

但据公开资料，融侨集团于该宗地打造的铂樾府项目高层已于去年9月30日集中交付，参考售价为35000元/平方米-39000元/平方米，已与拿地价格形成倒挂。说明楼市低温背景下，融侨集团不得不为了去化而舍弃盈利亏本销售。

2022年度审计报告披露，融侨铂樾府项目于2021年末计提跌价准备0.65亿元，至2022年末该数字进一步提高到4.46亿元。

相较大本营附近的厦门，融侨集团曾大力扩储的郑州，更成为其“踩雷”高发区。

2017年，融侨集团与荥阳政府正式签约投资120亿元开发复合小镇，之后陆续拍下数宗闽台文创小镇项目地块；2018年，融侨集团与中晟集团签署战略合作协议，共同出资设立地产发展基金，前者借此取得郑州常西湖新区两宗土地开发权。

然而事情发展并不如意，2022年，郑州房屋实际销售面积为2248.6万平方米，下降17.8%；销售金额为1771.8亿元，下降32.6%。受房地产下行、烂尾楼事件等影响，购房者置业意愿降幅较大。

于审计报告中，融侨集团对在建的郑州荥阳闽台文创产业新城项目给予了最高的计提准备，达到5.25亿元。

更具戏剧性的是，在去年4月，或许曾在合作仪式上与融侨集团副总裁杨彬推杯换盏的中晟集团创始人卢一博，因涉嫌合同诈骗罪、挪用资金罪、拒不执行判决罪、裁定罪等，已被刑事羁押，中晟置业及卢一博名下关联公司资产、股权皆被冻结。

而融侨在中晟悦城、中晟悦城西苑两个合作项目计提跌价准备合计为8.5亿元。

除了上述项目，融侨与另一家出险房企阳光城(000671)合作打造的天津皓玥项目亦作出计提跌价准备超4亿元，该项目同样属于市场高位价格地块，系融侨阳光城联合体于2017年以上限价21.21亿元摘得的天津张家窝宅地。

此外，融侨曾以2016年6月以23.9亿拿下当时的南京江宁地王青龙山G18宅地，其开发的项目融侨观澜也有0.8亿元存货跌价。

狂奔之后

2018年，融侨集团喊出“三年千亿”的口号，力争在 2020 年前跻身千亿俱乐部。然而，彼时的迅猛扩张，却成为如今危机的伏笔。

截至2022年审计报告出具的4月29日，融侨集团已陆续发生未能偿还大额到期金额负债的情形，累计逾期本金5.31亿元，并涉及多起诉讼未决事项。

为清偿债务，此前1月份，融侨集团宣布与福建简而信生活服务有限公司签订《福州融侨物业管理有限公司股权转让协议》，将物业子公司100%股权以3.23亿元转让。

在子公司融侨物业转让公告中，融侨集团表示，本次交易所涉及的股权转让后，收到的股权对价款将用于该公司下属子公司保交房相关支出。

另外，2022年10月25日，融侨集团出售持有的福州首融沣泽置业有限公司100%股权及对首融沣泽享有的32100万元债权转让给首开股份(600376)，对价款约5.71亿元。

因本次交易，融侨所持有的位于福州晋安区五里亭附近的宗地2021-41号地块项目“融侨云津”转让至首开旗下，后续该项目更名为“首开端礼著”。

但这仍然没能填补上债务窟窿，2月13日，融侨集团公告披露，其子公司因未能清偿恒丰银行福州、郑州分行贷款债务已被起诉，涉及金额6.58亿元，目前正在协商。

截至2022年12月31日，融侨集团货币资金账面余额28.34亿元，其中受限金额8.58亿元。同时，融侨集团金融有息负债账面余额229.12亿元，其中短期借款及一年内到期非流动负债99.21亿元，远大于非受限货币资金账面余额。

加上融侨集团2021年度、2022年度连续两年发生净亏损1.19亿元、93.42亿元，在审计报告中，中审众环会计师事务所针对融侨集团的持续经营能力做出了保留意见。

融侨集团称，2022年度的亏损情况预计会对公司生产经营状况、财务情况或偿债能力产生一定程度的影响，将持续加强现有在售项目的推盘力度，着力提升运营效率，降本增效，以改善现金流及保交付为首要任务。