昔日A股最牛IPO钉子户变身园区运营商，这家企业是怎么做到的？│ 年报解读

作者 | 童洋

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

曾经以房地产开发为主要业务的“最牛IPO钉子户”中新集团，现摇身一变聚焦产业园区开发运营，已获得不俗的成绩。

4月15日晚，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团”SH601512）发布2021年度业绩报告。公司整体业绩向好，2021年营收39.17亿元，同比增长14.74%；归属母公司净利润约15.22亿元，同比增长16.4%；尽管毛利率略有下浮，但仍有59.87%，盈利水平较高。

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核心板块房产业务逐渐被剥离

近几年来，中新集团的营业收入可谓跌宕起伏。

近年来，政府对房地产市场加强调控，国家级开发区运营企业想要通过房地产开发业务为主进行IPO的可能性已不大。而曾以房地产开发业务为核心业务的中新集团，也逃脱不了这种情况。

自2016年上市失败后，中新集团为了能再成功上市一直在压缩房地产开发业务。截至上市前一年2018年，其房地产开发仅占总收入的40.7%。对于2019年房地产业务出现大幅回升的情况，中新集团表示，业务反弹是为了加快房产去化和涉房股权出质，尽快完成核心业务的剥离。

图1：2017年-2021年中新集团营收和增速情况

来源：东方财富(300059)网，地产资管网制图（注：2021年中新集团年报不再显示房地产开发业务）

2020年中新集团的总收入为34.14亿元，同比下滑35.71%，这主要是因为房产销售项目已基本去化，剩余部分仅为4.34亿元，占总收入的12.71%，说明房地产开发业务的剥离情况效果显著。

2021年，中新集团年报不再显示房地产开发业务的情况，且实现营业总收入39.2亿元，同比增长14.7%，稳中有进，发展态势良好。

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一体两翼重构升级

2019年中新集团成功上市后，公司开始改变业务结构，提高公司核心竞争力。2021年中新集团将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴；将产业投资从园区开发运营的一个业务节点提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成产城融合、区中园为主体、以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。

图2：中新集团业务结构变化情况

资料来源：企业年报，地产资管网制图

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主体板块坐稳营收压舱石

年报显示，2021年中新集团主板块产业园区开发运营收入为30.59亿元，占比78.09%，同比增长10%，是营业收入的压舱石。中新集团大力推进园区开发运营，集聚核心资源要素，提升竞争力。在2021年睿和智库推出的全年度产业园区20强榜单中，中新集团得分74.08，排名第五。

图3:2021年全年度产业园区TOP10

资料来源：睿和智库，地产资管网整理制图

具体来说，产业园区开发运营主要包含产城融合园区和区中园业务，尽管公司年报里并未给出具体的数据，但是从开发的项目中也可看出其迅速发展。

在产城融合园区开发领域，中新集团品牌优势明显，在行业内已形成领先优势。目前仍在实施的产城融合园区主要包括中新苏州工业园区、中新苏滁高新区、中新嘉善现代产业园等。其中苏州工业园1994年至2021年GDP从11.3亿元跃至3330.3亿元，增长294倍，成为全国开放程度最高、营商环境最优的区域之一。2021年在国家级经开区综合考评中拔得头筹，并保持六连冠。

表1：国家级经开区综合考评TOP10

资料来源：公开资料，地产资管网整理

此外，区中园业务发展迅速，2021年中新集团新拓展项目9个，总占地面积近1800亩，总建筑面积超120万平方米。目前，公司区中园主要包括苏州工业园区内的标准厂房及定建厂房、中新嘉善现代产业园内的中新智慧园等。

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两翼协同发展，增强可持续发展潜能

在核心业务被剥离、产业园区开发运营业务尚未成熟的情况下，如何持续稳定发展就成了中新集团面临的首要问题。而将产业投资与绿色公用作为两翼，或许就是为了增强未来发展潜力的重要手段。

产业投资

在基金投资方面，2021 年，中新集团全年新增认缴外部产业基金16支，认缴总金额超15亿元。产业基金全年拉动基金落地苏州工业园区及各产城融合园区规模超130亿元，投资苏州工业园区及各产城融合园区项目超14亿元，拉动项目总投资近90亿元。参投的基金覆盖了生物医药、新材料、人工智能、电子信息、装备制造、新能源等苏州工业园区及各产城融合园区主导产业。

在科创直投方面，全年中新产投、中新园创一期基金直投苏州工业园区重大及各类科技项目11个，认缴投资金额近1.3亿元，拉动投资近22.7亿元。

绿色公用

企业公告显示，2021年中新集团绿色公用收入7.46亿元，同比增长36.63%，占总收入的19%，但其成本也高达5.878亿元，占总成本的38.9%，同比增长49.71%。

图4：2020-2021年中新集团绿色公用营收入与成本情况

来源：企业年报，地产资管网制图

成本增速高于营收增速原因主要在于中新集团聚焦资源型项目、积极在新能源赛道上布局发力，前期投入较多的财力和人力。截至目前分布式光伏累计完成项目投资运营36个，遍布全国各地。同时加强与行业头部企业开展“新能源+储能”和绿色低碳建筑领域合作，推动可持续发展。

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净利润持续六年上涨，盈利能力稳定

净利润是衡量一个企业经营效益的主要指标，尽管2016年以来中新集团营收跌宕起伏，但净利润和归母净利润一直稳中有升。截至2021年底，中新集团净利润达19.96亿元、归母净利润达15.22亿元。

同时，净利率也是整体呈现稳定上升态势，不过受2019年房地产项目去化的影响，导致中新集团净利率同比下滑12.4个百分点。2020年公司转变发展模式，净利润率迅速上升，截至2021年，中新集团净利润率为50.96%。相比行业其他公司，盈利能力保持在第一梯队。

图5：2016-2021年中新集团盈利能力情况

来源：企业年报，地产资管网制图

表2：2018年-2021年产业地产头部企业年净利润率情况

来源：东方财富网，地产资管网制图

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结语

此前，外界担忧中新集团在逐渐剥离房地产开发业务这一核心“利润奶牛”后难以持续发展，虽公司回应将进一步聚焦产业园区开发运营，但难以让市场信服。

现如今看来，中新集团“元气”相比以往还未恢复，但“换装上阵”也“生机焕发”。2021年营业收入同比增长14.74%至39.17亿元；归属母公司净利润同比增长16.4%至15.22亿元，六年都是稳中有进。曾经的A股最牛IPO钉子户，现如今，已获得新的发展机遇

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