万达商管更新招股书：在管417个万达广场 上市前估值1800亿元

4月22日，处于风口浪尖的万达商管更新赴港上市招股书，中信证券(600030)、摩根大通、瑞信为联席保荐人。4月21日，万达商管向香港联交所提交的上市申请材料处于“失效状态”引发市场关注。对此，万达商管回应称：“目前上市进展有序推进中，会尽快按香港联交所要求更新提供申报材料。”

万达上市一波三折，2014年12月23日，万达首次登录资本市场并成为当年港交所最大IPO。2016年9月，万达商业从港交所退市，此前的2015年8月推动万达商业国内A股上市。2021年3月24日，万达商管撤销回A上市，开始启动赴港上市。2021年3月23日，万达商管成立，成为新的上市主体。同年10月21日，万达商管递交招股说明书。今年4月21日，公司上市材料再度失效，引发市场关注。

按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。公司包括三大业务，（i）商业管理服务、（ii）物业管理服务，及（iii）增值服务。

截至2021年12月31日，万达商管管理417个商业广 场，在管建筑面积达5900万平方米。于2019年、2020年及2021年，公司在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日，公司有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。

截至2021年12月31日，公司的在管商业广场中，独立第三方商业广场占132个，占在管商业广场总数的31.7%。截至2020年12月 31日，万达商管是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

公司管理模式以委托管理为主，285家使用委托管理方式，截止2021年，公司委托管理模式收入164.82亿元，收入占比70.2%，毛利率高达48.2%，公司整体毛利率44.8%，独立第三方广场毛利率37%。2019年至2021年公司实现收入分别为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元。

2019至2021年，公司分别实现年内溢利12.48亿元、11.12亿元以及35.12亿元；同期，公司实现归属股东净利为12.78亿元、11.13亿元以及34.73亿元。

截止2021年年底，公司账上现金及等价物高达188.83亿元，资产负债率大幅下降，目前为70.9%，公司流动资产净值为人民币54.06亿元，主要由于（i）珠海万赢于2021年4月增资人民币21.74亿元； 及（ii）因委托管理模式下的运营管理服务变现，导致贸易应收款项及应收票据增加。

公司在上市后突击分红，于2019年、2020年及2021年，公司分派股息分别零、人民币51.78亿元及人民币11亿元。2022年3月9日，董事会在董事会大会上批准并通过有关2021年股息的决议案，董事会将派发2021年度现金股息人民币34.79亿元。不仅如此，公司拟在上市后，再度派付年度股息，金额不少于公司可供分派溢利的65%。

截至最后可行日期，大连万达商业直接持有万达商管69.99%，间接持股8.84%，王健林夫妇持有万达商业的52.68%，其中包括王健林配偶林宁持有3.18%。这意味着，在上市前，万达共计分红97.57亿元，而近三年利润只有58.647亿元，2022年3月派发34.79亿元，直接将公司2021年利润分发殆尽。根据王健林间接持股万达商管41.53%计算，王健林2022年3月将分得14.45亿元。

2021年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。

2021年7月2日至8月30日，万达商管按1800亿元估值引入战略投资者，融资近60亿美元，周大福出资1.29亿，持股0.072%；碧桂园服务出资32.3亿元，持股1.79%；中信资本通过CCP出资5亿美元，通过深圳金溪出资6.43亿元，此外7月28日CCP再度投资12.93亿元，合计持股2.87%，碧桂园出资32.23亿元，持股1.79%；蚂蚁集团出资25.96亿元，持股1.44%；腾讯出资15.12亿，持股0.84%，本次引战还包括中信证券、PAG等，其中PAG投资超10亿美元。

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