新城控股：砥砺的一年

“房地产行业已经从冲浪运动转变为帆船运动。”

新城控股董事长王晓松在公司2021年度业绩会上直言，以前踏浪而行，“浪”是可以看到的。现在要御风前进，“风”却是看不见、摸不着的，要怎么前行？唯有靠自己，不断提升能力去找准风向，才能迎风而上。

正是由此，新城控股(601155)在2021年展开了多种努力“修炼内功”，夯实双轮业务、进一步优化债务结构实现全绿档，度过了平稳的一年。

通过新城控股披露的2021年年度报告可见期内公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%；公司实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，规模保持稳定。

报告期内，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元，经营指标和效益指标也平稳向上。

公司的稳健态势，以及房地产的稳固地位，也让王晓松对行业未来充满信心，其直言“相信没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”

业绩稳定增长，财务基本面持续向好

2021年，新城依然保持着战略定力和增长驱动力，公司以“重销售、抓回款、强归集”为核心，全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“有回款的销售、有归集的销售”。

同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平方米。截至报告期末，新城控股末已签约待结转面积3421.88万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

长期以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

根据年报，2021年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。

2021年，新城商业物业出租及管理业务收入同比提升46.6%至79.7亿元。出租及管理毛利率则持续走高，同比提升1.9个百分点至72.6%。

充足可售货值支持着业绩长期提升。截至2021年底，新城控股共拥有1.38亿平方米的总土储建筑面积，其中已售未结转建面3422万平方米，已获取土地中2022年可售货值超2800亿元足够满足企业2~3年的开发销售所需。

区域分布上，中西部建面占比略高达39%，高出长三角区域的37%，环渤海和大湾区分别占比19%和5%。

杠杆持续下降，资本结构进一步优化

财务方面，2021年，新城控股实现净利润138亿元，近5年复合增长率22%；归母净利润126亿元，近5年复合增长率20%；扣非归母净利润102亿元，近5年复合增长率20%。

公司合理控制有息负债，2021年末有息负债899亿元，较2020年末下降18亿元；同时，在合联营公司中的权益有息负债为115亿元，债务透明、安全性有保障。整体899亿元中有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，未来还有更大的空间可以去盘活。公司整体平均融资成本6.57%，较2020年末逆势下降15个bp。

在业绩全面增长的同时，新城控股的各项负债指标也得到持续改善，近年来，新城先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”，年末所有指标均达绿档要求，按监管口径计算，剔除预收账款的资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07。

现金流层面，新城也呈现出更充裕态势。

新城的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。

去年11月，新城控股就提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。

今年2月，新城控股又提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。

3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

3月18日，新城控股则再次发布公告称，基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，新城控股部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。

3月30日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

一边降杠杆优化资本结构，一边维持安全稳健高质量增长态势，新城的经营表现不断收获国际机构的认可。

报告期间，国际三大评级机构均维持了新城控股和其母公司新城发展的主体评级。

其中，目前惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级（CFR）维持在“Ba1”，均位于行业较高评级水平。中诚信国际和联合资信均维持新城控股主体及相关债项的AAA评级。中诚信亚太还将新城控股的境外长期信用评级上调至BBBg，展望稳定。

轻重并举 继往开来

2021年，新城控股新签约32座吾悦广场，其中轻资产项目16个，占比近半。截至年底，合计在135个城市布局了188座吾悦广场，建立起了规模化的全国商业版图。年内新开业吾悦广场30座（含4座托管在营项目），顺利完成2021年制定的开业30座目标，其中新开业轻资产项目8座，累计在营吾悦广场已达到130座。2022年企业计划再新开25座吾悦广场，进一步拓展业务版图。

在“房住不炒”总基调指导下，加大对刚需、改善住房需求的支持力度，市场有望重回稳定状态，进而走向良性循环。房企应着力于精细管理、提质增效、租售并举、多元渠道发力，实现规模、效益和风险的平衡稳健发展。

在此背景下，公司将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，不断“降占用、增资本”；大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险，助力公司持续发展的同时进一步提升财务安全性。

同时，公司将在战略深耕过程中不断思考和努力提升客户服务品质，围绕客户需求做好产品适配，重视客户体验和客户立场，提供具有差异化的产品和服务，实现良好的品牌口碑和品牌溢价。公司将进一步加强组织协同，坚持长期主义，做难而正确的事，把做制造业和服务业的态度贯穿到项目开发和商业管理的各个环节，以精益管理之道切实做好产品与服务。

新城管理层在业绩会上表示，公司依然坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式，坚持稳中求进的总基调，坚持地域深耕的总策略、围绕现有布局做强做深，坚持运营优先的总抓手，坚持科技赋能的总保障，同时重视风险管控体系的建设与完善、让风险意识贯穿企业经营的全过程。文/屯天